论农村宅基地市场的建立

久爱奥鹏晓林

摘要：随着社会主义新农村建设进程的加快，宅基地使用和流转过程中存在的矛盾日益凸显，现有的宅基地制度不能满足新农村建设的要求。本文通过对我国现阶段农村宅基地使用中存在的问题的分析，提出建立农村宅基地市场的制度设想，并从法律制度和农民权益保护和实现的层面进行了必要性和可行性的分析。最后提出现阶段在我国农村宅基地市场建立过程中应该注意的问题。
关键词：农村  宅基地  物权权益

宅基地制度是我国具有特色的物权制度，该制度规定了农村集体经济组织享有所有权，而农民则享有宅基地的使用权，该制度是一项带有农民社会保障性质的制度。宅基地作为农民生活的基本保障关系到农民的切身利益，规范宅基地的使用对于现阶段社会主义新农村建设具有重要的意义，我国宪法自1982年规定了宅基地的规定，在法律制度方面一直沿用下来，《物权法》对宅基地的规定也只是在原有得制度上做了一些原则性的规定，对于现阶段农村宅基地制度的改革无法提供明确的指导。在建设社会主义新农村的进程中，有必要对农村宅基地制度进行规范整治，充分实现农民权益，促进社会主义新农村建设。
一、        现阶段我国现在农村宅基地使用中存在的问题
我国的宅基地制度从建国后经历了从农民所有到集体所有，从允许宅基地自由买卖到对宅基地严格管理控制的阶段。在一定的时期我国的宅基地制度的确对于保障农民的基本生活起到了积极的作用。但是随着我过改革开放的深入，农村人口流动性的增大，以及农民对住房条件要求的不断提高，在宅基地的使用和规范方面出现了一些矛盾，主要表现有：
（一）空心村的出现，大量宅基地资源的浪费现象存在。
按照我国法律制度的规定，现行宅基地制度实行福利性分配和无偿使用，这种本质上属于按需分配的集体公共产品，很难有效制约农民家庭要求无偿扩大宅基地占用的强烈冲动，宅基地面积超标和“一户多宅”的情况普遍存在，减人不减地已成为一种惯性 。因此在原有宅基地没有收回，新批宅基地不断扩张的情况下，出现了空心村的现象。导致这一现象发生还有另外一个原因，就是老宅基地的整体规划设计不适应现有的居住要求，比如交通方面，狭小的胡同无法进出大型的农机具；排污、排水方面，没有进行统一的规划设计；居住空间方面，原有的宅基地大部分面积比较小，不适应现代农民的居住要求。这些原因影响了农村老旧宅基地的再利用，导致了老旧宅基地被废弃，出现了空心村。空心村的出现也浪费了宝贵的土地资源。
（二）部分农民一户多宅，部分农民居住面积狭小或者没有宅基地地，宅基地资源分配不合理。
宅基地资源起初实行无偿分配，但是并没有能够根据人口的增长情况进行适度的调整，起初在无偿分配宅基地的时期，子女比较多的家庭就可以得到多处宅基地，但是随着人口的变化，可能有的户不存在，或者有的户子女变得更多，但之后出现了宅基地供不应求的局面，村委会开始严格控制宅基地，不发放宅基地，或者要通过出资来购买宅基地，在经济水平不一致的农民中间出现了宅基地多寡不均的状态。有的户因为历史原因可以占多处宅基地（虽然我国法律规定一户农民只能拥有一处宅基地，但是对于宅基地上的房屋却没有规定只能拥有一处，而且房屋与宅基地是无法分离的，因此农民可以通过继承买卖等方式获得多处宅基地上房屋的使用权），有的户却没有办法获得足够的居住面积，包括现阶段有的农村进行平房改造也是按照宅基地来进行房屋的分配，这使得有些历史上没有获得宅基地的农民意见无法获得房屋，因此意见非常大，阻挠平房改造工程，影响了社会主义新农村的建设。这些现象的存在使得宅基地作为社会保障的功能不能够凸显。
（三）从物权实现角度，农民的宅基地使用权无法真正实现其权益。
    根据法律规定，宅基地只能在村民之间进行转让，最让农村集体经济组织作为宅基地的所有权人，但是不能把宅基地作为一种资源在市场上真正实现宅基地价值，任何非农村集体经济组织的组织和个人若想利用宅基地必须通过国家征收将集体土地变为国有土地才能进行使用。农民作为宅基地的所有权人只能获得国家的征收款，而不能让宅基地真正在市场上进行交易。我国《物权法》规定所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。但是在宅基地的问题上，农村集体经济组织无法充分的行驶其占有、使用收益和处分的权利。
（四）现在农村中存在着隐形的宅基地市场，抬高了宅基地的取得成本，宅基地市场的混乱也滋生了部分村干部的腐败现象。
宅基地可以在村民内部进行转让,但是这种转让没有规范的市场秩序,也没有明确的价格指导机制,正是在现阶段宅基地资源比较紧张的情况下,导致部分村民没有能力获得宅基地,失去了宅基地作为保障功能的意义.村集体组织对村内空闲地进行处置大部分采取竞价拍卖的方式进行,这也使得宅基地的价格愈来愈高,甚至有的村集体以出卖宅基地作为主要经济来源,在农村民主机制不健全,村务公开不彻底的情况下,这正成为村干部贪污腐败的根源,一方面影响了农民的生活,另一方面也损害了集体经济组织的利益。所以与其对这种形式的买卖活动不闻不问任由发展，倒不如加以规范和引导。
二、        我国建立农村宅基地市场的必要性和可行性。
从以上对现阶段农村宅基地制度的实行情况的分析可以看出，现行的宅基地制度需要进一步加强管理和规范，只有这样才能够充分发挥宅基地的物权价值，保障农民的基本生活，调动农民的生产积极性。
如何加强宅基地的管理，既不能管的太死，也不能完全放开，建立规范农村宅基地市场是一个可行的途径，对于解决当前宅基地使用问题具有重要的意义。
（一）        解决了现阶段宅基地资源浪费的问题。
市场是最有效的资源配置手段，在市场的作用下，资源能够流向更能够充分实现其价值的地方。因此应该建立一个宅基地市场，在本集体经济组织内部，在保障农民基本的居住条件情况下，对于多余的宅基地可以在市场上转让，有改善居住条件的农民也可以在市场上购买宅基地，通过自由的流动实现了资源的合理化配置。
（二）        农民的物权权益得以实现。
对外来说，尤其是利用宅基地进行项目开发的情况宅基地市场的建立尤为必要，再宅基地市场中农村集体经济组织可以同开发商直接对话，在减少行政干预的条件下，也充分实现了农村宅基地的交换价值。农村资源资本化，不但农民可以变现资本进城，更可以吸引更多的资本到农村 ，从而实现农民增收，促进社会主义新农村建设的发展。
（三）        公开规范的市场运作有利于防止农村基层腐败。
现阶段农民民主进程的重大障碍之一就是贪污腐败现象，而与这一现象有着紧密联系的就是农村土地资源的利用或转让问题。在对农民土地资源进行规划的过程中产生了规范有序的市场的建立能够减少违法交易，充分保障农民的权益。
现阶段在我国农村建立宅基地市场也具有可行性的。
(一)        与我国现行的法律精神和改革精神是符合的。
宅基地作为一种资源，有其本身的价值，而我国现行的农村宅基地管理制度中只允许农民出租、出卖宅基地上的房屋，对于宅基地的买卖则是禁止的。改革开放以来我国法律实现了从义务本位向权利本位的转变和身份向契约的转变，法律平等的保护各民事主体的合法权益，作为农民的合法权益之一宅基地使用权也该受到合法的保护。另外在我国所有权和分配体系不受影响的情况下，自由交易也是应该受到鼓励和提倡的。虽然我国现阶段对于农民的宅基地使用权的使用和交易没有明确的规定，但是充分实现农民物权权益，保障农民的物权利益与我国现行的法律制度精神是吻合的。
2005年12月31日，中共中央、国务院发布了《中共中央、国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》，该意见对于农村宅基地做了如下规定：加强宅基地规划和管理，大力节约村庄建设用地，向农民免费提供经济安全适用、节地节能节材的住宅设计图样。该规定突出了农村宅基地的社会保障的性质，同时在使用管理方面提出了指导。
2007年12月30日国务院发布了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，通知规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。该规定与其他法律规定一致，并没有任何突破的地方，但是对于农民一户拥有多处宅基地的现象时，在出卖房屋时其实也出卖了宅基地使用权，因该出卖不能脱离于宅基地使用权而进行，实际上的买卖行为包含了对宅基地使用权的买卖。
2008年l 0月12日通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出：土地制度是农村的基础制度，要完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权。
2008年1 2月31日发布的《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》再次指出：要建立健全土地承包经营权流转市场，土地承包经营权流转。可见规范农村土地流转成为当前农村工作的重中之重。但是对于宅基地使用权则规定：抓紧编制乡镇土地利用规划和乡村建设规划，科学合理安排村庄建设用地和宅基地，根据区域资源条件修订宅基地使用标准。
从上面对于农村宅基地问题的精神可以看出，虽然我国没有建立宅基地市场，但是农民的宅基地的权益保护及实现问题已经被提上日程，因此在农村建立宅基地市场在法律政策上具有可行性。
(二)        能够充分调动农民的积极性，实现资源的合理配置，取得广大农民的支持。
对农村和农民本身来说，建立宅基地市场应该是有利的。首先建立宅基地市场增强了宅基地的社会保障功能。随着农民生活水平的提高，对于住房的要求也得到增强，现在在大部分村集体中出现了宅基地供不应求的状况，村集体不再发放宅基地。在一户多宅现象存在的地方，有的村民申请宅基地不能得到批准，在本集体经济组织内买宅基地又没有规范的市场，因此建立宅基地能够实现宅基地资源的合理流转，将有限的宅基地资源进行合理分配，能够实现居者有其屋。
其次，建立宅基地市场对于农村集体经济组织的利益并没有损害。宅基地作为集体经济组织的资源只能在本集体经济组织内部买卖，不能出售给非集体经济组织成员。这样的操作对于稳定我国现有的所有权制度，保障农民集体经济组织利益具有重要的作用。
再次，农民的物权利益得到充分的实现，有利于促进农民增收，农村经济增长。当前制约农民增收和农村经济增长的一个重要因素就是农村信贷问题。农民虽然拥有宅基地使用权，但是该权益却无法进行变现投入生产，不能作为生产要素为农民创造价值，而建立了宅基地交易市场后，农民可以将多余的宅基地出售获得利益，投入生产，有利于促进农村经济的增长。
三、        如何建立农村宅基地市场。
(一)        加强对宅基地使用的规范管理，加强农村基础设施建设，统一规划。现在我国农村宅基地的使用情况还是没有统一规划，杂乱无章的，这与农民改善居住条件的需求是矛盾的。原有的建筑规划格局不统一，功能不完善，基础设施跟不上，在这样的基础上无法实现村容村貌的根本性改观。因此要充分利用宅基地并以此为契机整合宅基地资源促进新农村基础建设必须统一布局，加强规划，综合整理。