关于中国房地产价格的思考

久爱奥鹏晓林

关于中国房地产价格的思考
房地产业是国民经济发展的基础产业，各行各业都离不开它。住房是人类社会最重要、最基本的生活资料，也是劳动力生产和再生产的最基本条件之一。随着社会主义市场经济的发展，我国的房地产业也发生了翻天覆地的变化，1992年至1993年出现的第一次房地产热潮给国民经济注入了活力，唤醒了国人的房地产意识。经过了20年的发展变化，我国的房地产业取得了不错的成绩。但目前我国房地产业也存在很多的问题，最突出的问题是由于供给与需求的不匹配，造成住房供应结构性矛盾突出，商品房价格也越来越高，房屋的总价超出了普通居民的承受能力，以至于副部级官员、名主持都自称买不起房，工薪阶层更是只能望房兴叹了。本文深入地剖析我国房地产价格居高不下的原因，并提出调控房地产价格的政策措施。
一、        我国房地产业发展的概况
（一）1992年到1993年6月：“房地产热”
1992年初邓小平同志的南巡把中国的经济推向了一个新的阶段，房地产作为龙头产业，在其中也扮演了十分重要的角色。这一年全国各地呈现建设高潮，房地产急剧升温，房地产开发公司从年初的三千余家，一年猛增至一万两千四百余家，政府也对房地产业给予了足够的重视。1992年6月首次全国房地产工作会议在北京召开，同年9月全国房地产开发经验交流会议在珠海召开，10月又召开了房地产工作会议，一系列的会议推动了我国房地产业的高速发展，是新中国历史上的第一次房地产热潮。唤醒了国民的房地产意识，也为以后的改革开放奠定了物质基础。
不可否认，房地产开发在新中国毕竟是新鲜事物，新事物在发展过程中难免泥沙俱下，鱼龙混杂，主要的原因在于：一是我国的体制尚不健全，我国的经济尚处于转型时期，即从计划经济向市场经济过渡，许多领域存在着“双轨制”，给一些人投机经营、不正当竞争、黑市交易和以权谋私提供了可乘之机；二是我国的法制尚不健全，尤其是房地产法制尚不健全，“房地产热”的时候，《城市房地产管理法》尚未出台，等该法出台的时候，房地产已经开始降温，房地产在运行、操作的时候，缺少法律规范，导致许多问题不能有效处理。
（二）1993年6月到1995年：国家对房地产业进行治理整顿和宏观调控
针对房地产业的畸形和过热发展的问题，1993年6月24日，中央发布了6号文件。文件明确规定，有建设部牵头，组织土地、工商、税务等部门对各类房地产开发经营机构进行一次全面检查。检查的重点内容包括：(1)对注册资金虚假，没有开发能力的公司，吊销营业执照；（2）银行和土地管理部门不得开办房地产公司，已经开办的要限期脱钩；（3）坚决制止炒房地产获取暴利的行为，凡购地后一年内投入的开发资金不足购地款25%的，要收回土地；（4）未完成开发投资总额（不包括购地款）20%以上的，不得转让。经过这些措施的调控使房地产开发投资增长速度减慢。1993年下半年与上半年相比，房地产开发投资增长率下降了14.9%，但从全年来看，全国的房地产开发投资总额仍然较大，比1992年增长164.9%。
经过1993年下半年的“降温”之后，1994年房地产高投资猛增长的势头得到了遏制，但投资规模继续扩大，比1993年增长41.3%。特别是1994年7月5日《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布实施后使中国房地产从此走上了有法可依的轨道。
1995年房地产投资继续保持增长势头，但全国各地差异很大。中部地区房地产开发投资的幅度高于沿海地区，投资向内地转移的速度有所增加，上海、广东、海南和辽宁等地的房地产投资增长幅度均低于全国平均水平。其实，从1995年房地产投资的区域调整可以看出，国家的宏观调控已见成效并且开发的重点逐渐从“开发热区”、“高档化热”转向为城镇居民服务的普通住宅建设。但这样在1995年就出现了“商品房空置”即难于消化的问题。原因主要是两方面：一是炒房地产的行为没有了；二是房价高使得普通老百姓可望而不可及。
（三）1996年到1998年：市场难于消化、寻求救市对策
1996年以后，中国的房地产业一直面临两大难题：一是需要消化吸纳1992年以来的房地产业高速发展之后大量积压的空置商品房；二是要解决市场有效需求不足的问题。商品房空置增多，销售困难，不仅开发商的日子难过，银行和地方政府也忧心忡忡。银行担心的是贷款收不回来，本利无收。对地方政府来说，没有哪一个地方政府不希望本城市、本地区的房地产市场活跃，因为房地产已经成为地方财政和城市建设的重要财源；房地产的不景气除去占压土地、占压资金外，还影响到对投资的吸引力和地方政府的形象、政绩。政府通过实行“蓝印户口政策”、降低地价、取消不合理的收费项目、提供旧房按揭等政策，解决房地产市场销售疲软的问题。
（四）1998年到现在：房地产市场在健康有序的发展
1998年国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，停止了实行近50年的职工住房实物分配制度，随后，绝大多数省、市出台了住房分配货币化的实施方案，开始实施住房分配货币化。就这样，停止住房实物分配以后，城镇职工解决住房问题只能到市场上去购买了。通过改革，调整了居民的消费结构、扩大了住房消费，形成住宅建设投资的良性循环，促进了住宅建设，这也标志着改革开放后中国房地产市场的真正形成。
我国房地产业从20世纪80年代初开始起步，经过了90年代初期的泡沫到中期的低迷，直到1998年开始进入一个新的里程碑：适应社会主义市场经济的城镇住房新体制初步建立，城镇住宅建设保持持续发展，并从注重量的建设逐步转向质的提高，城镇住宅严重短缺的问题已基本得到解决，广大城乡居民的住房条件得到了很大的改善。1998年以来，居民购买商品房积极踊跃，购房比例逐年增加。据2000年建设部对北京、上海、天津、重庆等全国28个大中城市住房市场调查显示，个人买房比例，上海为97.5%，天津为96.8%，长春为93%。而且，到2001年，全国大部分城市个人购买住房比例达到99%以上，这说明个人住房消费已经成为房地产市场的主体。从全国来看，房地产开发投资在高速增长的过程中，保持了供求两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，住房品质有较大提高，商品房价格走势与整体经济状况基本吻合，总体上呈现理性、健康的发展态势。
但是，随着房地产业的发展，商品房价格的持续上涨。根据世界银行的研究资料，当一个国家一套住房售价与家庭年收入之比为3：1至6：1时，居民才能负担得起，而我们国家这个比例目前大约高达10：1以上，对于中低收入的家庭以及北京、上海、广州和深圳等房地产市场较为发达的城市来讲，这个比例更大，因此房二、房地产价格高居不下的原因分析
(一)房地产供给与需求不匹配，造成房价上涨
首先，这几年随着我国城市化进程的加快，大量人口进城居住、就业，以及广大居民改善居住条件的愿望加强；其次，绿色住宅、健康住宅、生态住宅、可持续住宅等正在兴起，商品房档次明显提高，有效需求很旺盛；再次，拆迁安置增加了房地产市场的整体需求，且这部分需求将保持稳定的增长；最后，1998年以来政府为刺激经济增长，选择房地产消费作为切入点的“政策惯性”作用，以及受“入世”、“申奥”和“申博”等利好消息影响所形成的房价必然上扬的“预期”，刺激了房地产消费需求和投资需求。加上近期大量的国际热钱和游资涌入国内，进入高档房地产领域，都加大了市场投机需求成分。
由于受利益驱动的影响，很多地方盲目上大户型和高档住宅，房屋总价超过了普通居民的承受能力，造成住房供应结构性矛盾突出，一方面新建住宅积压日益加剧，另一方面工薪阶层买不到合适的住房。据一项对消费者住房消费的意向调查显示，75%的购房者只能承受2500元／平方米以下的房价。但是，2009年1—11月全国房价住宅销售均价达到4600元/平方米，比2008年均价上涨了1000元/平方米，为住房制度改革以来涨幅最高的一年。60%的购房者欲购100平方米以下的住房，市场供应与需求存在严重脱节。从现实情况看，导致我国房价上涨过快的供给因素是供给结构不合理。主要表现在三个方面：一是房地产存量市场和增量市场结构不平衡，二级市场发展严重滞后，新增房地产需求全部集中在增量房地产市场，从而抬高了房价；二是房地产销售市场和租赁市场发展不平衡，使得租赁市场无法通过提供更多更好的租赁服务来分流购房者的购房需求，压力集中在房地产销售市场，导致房价上升；三是房地产产品结构不合理，不但满足中低收入阶层住房需要的户型和中低档住房供给不足，而且由于近年来各地经济适用房规模不断受到挤压，作为住房保障的经济适用房也供给不足。
　　(二)由于政府的监管力度不够，房地产市场的恶意炒作和投机行为，造成房价虚高
社会对房地产价格短期持续上涨的预期使涌入房地产业的大量资本为追逐短期高额利润，更倾向于进行时间短、见效快的房地产投机活动。因此投机需求一旦实现就迅速转化成供给，导致市场上供给迅速增加，而紧接着跟上的更多的投机需求就造成了总需求的虚高，由此造成房地产价格超过其内在价值，产生虚高。
　　房地产市场的恶意炒作和投机行为造成的危害，不仅在于哄抬了房价，其更大的危害在于它制造了巨大的房产“隐性空置率”。投机者炒房导致房地产市场上供不应求的假象掩盖了市场中存在的越滚越大的泡沫，房地产市场中越来越大的需求是投机者所支撑的。而作为泡沫经济主要载体之一的房地产，其泡沫一旦破灭对整个国民经济而言，后果是灾难性的。
　　(三)由于土地是不可再生资源，造成土地价格的持续上涨，拉动房价上升
持续上涨的地价占房地产价格的比重呈上升趋势。土地价格之所以持续上涨，是由于城市建设速度不断加快，城市中心建设用地日趋紧缺，加上全国各地普遍实行了土地的收购储备制度，土地增值收益已经成为地方政府财政的主要来源，地方政府希望通过土地市场的价格调控获得更多的财政收入，这些都直接或者间接地导致了土地价格的上涨，进而推动了房地产价格的上涨。根据我国土地稀缺实际，工业化、城市化加速对土地需求的增长，以及保护土地非凡是实施严格的保护耕地制度，土地价格总的趋于上涨，土地成本推动房价增长的因素将长期存在。
三、        政府对房地产业的宏观调控措施及对策
(一)各方的观点和态度
       财政部、国土资源部、央行、监察部和审计署最近联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,将开发商拿地的首付款比例提高到了五成,而此前地方大多执行20％～30％的首付政策。        中国社科院研究员杨重光认为,此举类似于提高买房的首付比例,会加大购买方的资金压力,反映了中央政府试图对当前偏热的房地产市场进行调控。相比此前企业在拿地后付款环节的宽松,此后政策上将有所收紧。其实,相比于2006年三部委下发的《国有土地使用权出让收支管理办法》,此次发文部门加入了监察部和审计署,更加凸显了监督职能。