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6 ]" Y+ Z. l5 k% ~, k5 P一、单选题（共 30 道试题，共 60 分。）V 1. 投资者进行房地产投资的主要目的是（）
+ F" i: S o: ]1 X3 V( L7 wA. 获得荣誉
2 [7 J$ y0 z9 g5 D* A cB. 使其财富最大化
, v: [; y3 E& J3 [! JC. 降低投资风险$ I1 f. ^: M- j2 t7 W
D. 抵抑通货膨胀" X6 q' a M, `
满分：2 分
" }* f" I5 y9 g/ F- V, v' F2. 按照写字楼的（）不同可将写字楼分为自用型写字楼和租售型写字楼
7 v: ?3 u0 O+ V6 v9 RA. 物业所具备的功能差异% P1 E. m7 q$ a6 B
B. 使用方式6 e, v1 ?& r# D4 G! q l
C. 物业竞争性
7 q8 p& J* M4 v7 x) bD. 办公用途
+ V) I. {) r. F9 p 满分：2 分
8 b& g0 q8 `* F! J* d* `3 ?% M3. 设备有形磨损的局部补偿是（）) W' F7 o% m* o0 y
A. 更换
0 T# ^ G' {5 X, y. KB. 现代化技术改造) y0 m% v! |' o1 [% a
C. 修理4 i# D$ _; ^1 R% [/ S) X3 `
D. 限制能耗1 @) P, F* z9 s, O/ }9 o2 j
满分：2 分, @7 p6 ?1 M6 |# d+ O
4. 如果现在将2000元存入银行一年后得到本利和2100元这100元是2000元在一年中的（）. a5 M. o% E! K, \ C
A. 利润# G0 c- }; T x; u
B. 本利% _0 i* `2 b/ G$ N2 o. Z/ Z$ l6 P
C. 时间价值
5 ^3 N% {4 ^+ D. XD. 实际利息率
1 Z1 _. e; w0 r P 满分：2 分
2 P% U7 Y) n2 B/ h3 V5. （）是零售商业物业经营管理的核心内容 a/ J' I; M1 S4 g6 A
A. 现场管理* s$ b. E+ H, w
B. 代收代缴管理7 T3 g4 {. J. m9 Q
C. 策略与运行管理
" z: t& p8 M; o+ hD. 主要租户管理
/ a2 p% t Y/ z 满分：2 分6 N N- {1 N2 i% ]0 c9 {
6. 利息保障倍数（）
$ H& w" x& f5 l: @% ?8 wA. 息前税前利润总额+利息支出
# Y3 H4 @" W* A U: H; G; \4 ~; dB. 息前税前利润总额-利息支出
1 F% }, z! B* _7 r6 uC. 息前税前利润总额×利息支出
6 Y% V. l5 k5 x8 k. TD. 息前税前利润总额÷利息支出6 U1 u4 E u6 P% k8 F
满分：2 分 V, j! p# n) `- W7 H
7. （）反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系, I \6 o8 k% ]5 T( B
A. 基准收益率
1 _4 |& u' Y6 b2 S" CB. 财务内部收益率9 h4 ]8 v& t3 r' s9 T1 _
C. 投资回报率$ Z+ @" K8 I# M
D. 现金回报率
% \8 P) {/ j1 [2 N }4 I u 满分：2 分
; T3 i6 B% X+ l ]. h7 h8. 房地产的不可移动性决定了房地产市场是（）. C# U( p* }- r+ L- a
A. 地区性市场
: w1 }1 _% b, P+ qB. 交易性市场8 A' H! s. \6 P* @
C. 土地市场
' R7 t- _' N q- b1 K' bD. 物业市场8 x# c5 g3 g) ^2 [. d& B# ]. B
满分：2 分2 _2 g- p# \& y
9. 物业管理绩效评价的主要方法是（）( i e2 W- _7 v; A- b( @( \
A. 综合分析判断法
- X4 b' R# T) iB. 功效系数法( G1 P7 k1 [" p1 c1 }+ A3 u
C. 定性分析判断法# {# ^( E% d) i
D. 基本指标计分方法
/ L, q4 x6 \8 D2 g1 O% r 满分：2 分
' n n! ~' ~, z7 D" R( \8 A10. 有一期房还有1年才能投入使用与其类似的现房价格为3300元/平方米出租的年末净收益为330元 /平方米假设折现率为10%风险补偿估计为现房价格的2%则该期房目前的价格是（）元/平方米# [4 d, T/ K3 q" c+ |. d5 T
A. 3300- k r8 ^3 I8 A* m
B. 30005 s& o5 G5 a& g+ ?) M6 _8 K) s
C. 2965
! I. t) M6 n9 R0 G* G! hD. 2934% Q! N( I; |* \7 e( u1 r8 W6 q
满分：2 分
2 M/ I) ?0 ~, E11. 已知某出租公寓的年有效毛租金收入为100万元，年运营费用为30万元如果租金收入和运营费用在未来30年的经营期内分别以每年3%和2%的速度增长折现率为8%则该出租公寓的净运营收益现值是（）万元
' N0 `' D1 U5 F t, E3 P. W# {A. 1107.75
) A: a0 c1 d. V. ?0 xB. 1107.57 ]8 [4 C. J6 R& ?
C. 1108.75- h, B2 i' a! n5 ^+ B8 V
D. 1108.57( ?9 s* v5 b" H! V! b5 D. A2 y' P
满分：2 分+ Z9 Y7 j1 Z6 V9 W
12. （）是风险管理的基础
7 r* a6 T# |0 }9 w3 J; PA. 风险预测
2 C. _* _5 s# [! U4 _: TB. 风险预算
: l8 j7 S2 i& |8 A# W( nC. 风险识别# K" _3 K) a4 z g
D. 风险保障
$ h0 u4 a5 G7 \$ Z: O+ Q3 E7 V 满分：2 分
}# I( V( {" @; [- A; c0 K13. 收益乘数是（）
) t2 |; K6 [/ y$ p: P# [2 |) jA. 物业价格除以其某种年收益所得的倍数
0 e- c' ]& ?7 X& d, W( iB. 物业价格与其某种年收益所得的乘积6 l, d! |. N- e7 n
C. 物业价格与其某种年收益之和
; H3 O" @$ ~2 nD. 物业价格与其某种年收益之差
8 B, F4 _$ e& c. r0 ] 满分：2 分0 o9 ?% g. W# ~# g8 B* W: u
14. 房地产投资区别于其他投资产品最重要的特性是（）
/ y. x L" p* V4 rA. 政策影响性
5 A% ~# a) E, L* [* v1 wB. 位置固定或不可移动性1 J0 @1 m5 \0 ^3 V
C. 专业管理依赖性: C; u3 \) P K: O7 P R
D. 垄断性
& S* L8 r8 [: t( R0 a& L2 y P 满分：2 分
- C: b# g2 s; t! i. ^15. 制定物业管理计划的前提是（）
7 _; @# D) h8 i( Q& ^: V+ `$ wA. 邻里分析
; z& m& T0 c5 p% E1 z0 m' K0 bB. 明确业主目标
6 H& u5 `5 ~6 pC. 市场房地产分析/ C/ c+ I" G/ c4 A
D. 物业位置分析8 s: l9 N( f8 l4 l& B# z
满分：2 分
1 v: L# b( ^$ F) H4 K9 K; d16. 物业服务企业既要承担物业的租赁经营又要负责物业的管理服务工作的物业管理模式是（）
6 N2 V8 |8 N1 E' w7 [7 e, i* EA. 自管模式( `0 W6 U, r/ Z x
B. 包租转租模式$ g9 C7 j1 L; o
C. 出租代理模式
$ C$ k! R3 E# nD. 委托管理模式
% X7 p2 |2 K8 w" B. k: F% P& G8 @ 满分：2 分4 k) ~( r1 P# M. V
17. 成本法最基本的公式是（）
9 q& K# `" A- L, x D* r7 E9 pA. 物业价格=重新构建价格+折旧" ]! t% P' ?& b" r+ x" E+ Q3 ^' t H
B. 物业价格=重新构建价格-折旧- v' U# [8 L8 T7 j, w
C. 物业价格=重新构建价格×折旧* Y+ M5 d% A" p6 R6 z/ c
D. 物业价格=重新构建价格÷折旧. H2 V) k+ D: u" T
满分：2 分
3 H e' {, D' ?) Y ?18. （）就是根据业务量的多少列出几个不同水平的费用预算根据企业的具体情况可以每隔一定比例列出一个不同水平的预算5 i \! u- E( o% A
A. 固定预算
; m3 F0 @! b. e, |1 t( GB. 弹性预算
$ H y- A' a$ n& |1 M. MC. 零基预算
- {! r* r9 U6 A; iD. 滚动预算和概率预算
6 r! w. W! J5 U, Z4 Y& z 满分：2 分
! `( G9 q" R, \0 P7 E J19. 写字楼的租金水平取决于（）
8 W7 K/ F, b1 B. m& LA. 投资收益率; m9 ^5 Q2 Z8 ^: T# L0 C+ p; _
B. 市场租金与基础租金! n$ p* U. E: j: E' G0 M; @
C. 当房地产市场状况! D* z/ a# z6 E+ }
D. 物业本身的状况0 Z/ S( ]% H# p
满分：2 分
; Z Y2 O5 v4 Y% `" D- d20. 物业1为写字楼项目2003年末的价值为1100万元预计2004年末的价值为1200万元的可能性为50%为1000万元的可能性为50%，则2004年该物业价值的标准方差为10%物业2为娱乐场所项目2003年末的价值为1000万元预计2004年末的价值为1200万元的可能性为50%为800万元的可能性为50%则2004年该物业价值的标准方差为20%根据以上资料下列选项中说法正确的是（）# N% D) a6 n1 [" c
A. 可以推断物业1的投资风险大于物业2的投资风险
- ?% q- m/ m# B* U1 b8 lB. 可以推断物业2的投资风险大于物业1的投资风险) o8 b+ |- k$ H. {( b& }
C. 可以推断物业1的投资风险和物业2的投资风险一样大
8 ~% k7 d$ Z' n$ I0 z( uD. 无法推断
6 r) E* `6 ~, J3 P# G3 m 满分：2 分
; s% _1 k3 r; _% W: z3 ~9 x3 ~21. 收益法是以（）原理为基础的. r; @2 e7 H$ [
A. 预期( N0 a- E6 d7 D' u- Q. V4 E( W, H
B. 效绩/ e4 b9 Z# u! k5 L; G( J- J
C. 现金流量7 l9 ~8 R. {; ]$ v5 a
D. 成本- G4 u1 }4 Q0 Z3 ^
满分：2 分
, T) ]* n; \6 Y% |1 G0 D22. （）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率
$ x4 z! y! Q. s# |A. 现金回报率
: f( O* Q6 Q0 b ]% j- B, n! xB. 利率3 Z9 p0 Q: `6 x' H/ F( j2 h
C. 内部收益率
* f. w2 a( d. r8 c' r+ {. AD. 基准收益率6 I% \" G6 o% D% d
满分：2 分. O: S; h8 m3 E1 D% @8 P
23. 物业经营管理活动的管理对象通常为（）( Z/ f/ g7 r! \
A. 收益性物业
2 l6 x1 i/ n. E2 O" `B. 经营性物业
" H G" x) T+ D5 ]/ O4 W; r5 b8 S9 mC. 消费性物业
8 i- b5 N2 b. O; A, f9 hD. 管理性物业( X# N" v- h3 c F9 m
满分：2 分
; l1 ^5 x( i" u! k+ Y24. 投资者将资金投入房地产后失去了其他投资机会同时失去了相应可能收益的风险这指的是（）
3 o: C* O, ^$ {A. 资本价值风险
3 y# ?8 v+ ], w. K/ sB. 比较风险
3 ^* d* z2 e5 lC. 时间风险7 M: }( s. c. O) G7 q7 |. b
D. 持有期风险0 E4 r K; `7 M+ q& _& L
满分：2 分
/ j( j7 b) l, I, @25. 房地产投资信托基金的主要物质载体是（）
/ j1 B- K* O/ T! L- Y# R' nA. 经常性租金收益
& o9 B% M O6 k H8 p! gB. 运营收入
' \0 b' F* u" ?0 bC. 毛租金
. Y: R S: f6 o* H1 C% CD. 经营额; n5 V$ Q7 g4 O! u
满分：2 分
: @: V5 g6 ?; M. I26. 商业零售物业管理模式最稳妥的方式是（）
4 t Y k8 B& n+ E& kA. 成立分公司5 x, }% m7 m1 d% R% r2 T( }3 L
B. 成立子公司
" D* }/ s- t: _& b& UC. 组建管理中心
+ ^ _3 i+ } O7 e8 h4 |D. 组建项目部
1 p. _0 A. v6 B9 f 满分：2 分' I0 R0 H, E* ?) `# p/ W) j% E
27. 物业服务企业持续经营的前提条件是（）
% J+ B! M3 n; p$ i' u) HA. 资金运用+ m9 {/ c# y& {6 s# m x
B. 资金投放, f) z" L# g: j1 M6 P% _% U
C. 资金收回
$ U% T; Y; t1 D, E" x* uD. 资金筹集) ?& z, {4 K/ t+ S, {! {2 o$ {' f
满分：2 分, x4 u" @. z, N9 ^& t0 F
28. 在人工成本的估算中福利费包括（）6 w3 u6 o5 b% R4 B1 o
A. 福利基金
4 v* T1 t# ?% B* G* nB. 工会基金. E) @- |! v1 x2 o7 Y9 c
C. 教育经费2 V: u: K9 t* c& o% P+ e! F
D. 以上全部正确+ }" k. L% F- U; O7 r% A
满分：2 分
1 c, A: o- @ |6 e Z9 X3 Y% y29. 选择零售商业作为零售物业租户时首先要考虑的因素是（）, ]; N. A/ P( P0 e/ O- R4 L# q2 o
A. 财务能力
3 Z/ g5 r' F, I# ^! FB. 声誉
: |2 ^4 Q/ L) c, YC. 位置分配/ [& n* Q. I$ `5 y/ c1 r7 b
D. 租户需要的服务
* ?# _' ]. s4 m. C 满分：2 分
: R/ T' F" l# ^2 ?30. 一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额是（）4 A" s' P( ~' o; k: G3 F/ ?" o
A. 原始价值
( Q8 g. P% C: c+ y! e5 CB. 历史成本3 u% o9 N$ {5 y# N: W | V
C. 市场价值
8 g3 t) {+ ?4 I+ L) xD. 账面价值
5 t0 @. `& _1 _! J3 J 满分：2 分 5 S& p! O/ |/ \9 {5 |
" u6 a- _3 D& g3 h: L; m, D. B: L
二、多选题（共 15 道试题，共 30 分。）V 1. 房地产市场从事的活动交易有（）
, b1 n0 l) \9 d! oA. 租赁
+ K G1 Z4 F' C3 M/ _% H/ uB. 抵押
6 k* o6 m, a3 @8 PC. 典当% R* X2 Z) a) G: }8 J' |
D. 买卖
9 u$ [% ]6 J. E. d U3 A; a5 kE. 供货! m" k, z1 J& Q, a
满分：2 分, B9 O6 w1 ^* r. t
2. 运用收益法估价的步骤一般包括（）
. _2 ^# @8 V! e9 _4 WA. 搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料
! C$ W' w5 @3 y4 n6 \B. 预测估价对象的未来收益9 G2 {: x! j6 E: b: h
C. 求取报酬率或资本化率收益乘数
$ @8 E4 @& A1 g' oD. 选用适宜的收益法公式计算出收益价格
" ^2 Q4 S. m# t. gE. 减去折旧求取物业价格
% L& o l5 p. r; i( m. ^& N 满分：2 分
/ w! _! G2 Q& [/ |3. 写字楼物业管理风险的特点为（）
L8 N% R+ z5 sA. 广泛性
_' f" L) l. `0 h& N! W; YB. 全员性$ R0 d- g; A+ G1 X
C. 动态性
4 m, n" w/ T' n0 ^D. 全期性. w- l& c% Y0 {7 `5 z) B
E. 普遍性% V0 ?4 k8 e( S- o3 X4 G; _& M0 r- q
满分：2 分
1 M3 D1 S/ a2 w, G4. 零售商业物业运作的相关理论有（）8 S. [% E+ C3 n( i/ E
A. 中心地理论
! P* p2 p# P% S, [5 z, O( dB. 物业管理理论9 o2 [8 N& l+ X9 X+ G
C. 同类零售聚集理论0 M& @+ t7 j6 t# ^: @+ Q
D. 招商理论3 e0 H; l, d% k4 [% B
E. 需求外部理论1 N2 H* u1 ~ |7 T. ~; N v
满分：2 分, K, G; \# W* s
5. 可持续发展的物业管理除常规物业管理内容之外还应融入的要素有（）
+ X8 g. ^- p- s$ qA. 租约制定
7 {9 c7 U& j: D3 d+ vB. 控制空气质量提高大气洁净度
K) a& ?& ^- B; b& I- }; jC. 垃圾分类处理
8 b, M1 m+ _- `# V* b* l$ P8 JD. 控制噪声( F: d/ V2 d& ?* U- i9 J7 N" F5 S
E. 建立生态绿化系统
6 M# L+ c9 `8 h9 e Z" i 满分：2 分
9 y! @( W7 D0 k5 D; Y& R* t/ M: R6. 写字楼物业的特点，主要体现在（）5 e% F2 D$ H6 M6 a/ E- K
A. 所处区位好规模大
5 U7 v ^: |0 y' @0 _7 c& G! QB. 多为现代化的高层建筑
( V) u- ?4 I2 zC. 功能齐全配套设施完善
4 o( X/ ]2 D+ o( O- t0 Q$ p7 ?D. 全部由专业物业服务企业管理: c4 _! q& N' [& X6 s: @4 C6 y# s
E. 保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键
8 m7 {: ~; X5 g 满分：2 分
1 T& T: w7 H+ }1 w* x7. 房地产投资的优点有（）
( z% R: O( a5 [5 N ~& aA. 收益水平比较高: m e: O ]4 g( i4 Q$ `
B. 能够得到税收方面的好处- ?: B/ b; S5 Y' K+ j* P
C. 易于获得金融机构的支持8 [2 m( n1 Q- O/ D
D. 投资回收期较长, p, v# O. _; x! m- ~
E. 流动性差$ \7 I6 y# {+ E$ ~6 p% f' \
满分：2 分
# O$ j0 M6 K: u. ~8. 租金调整一般基于（）2 `; S7 p/ ]8 ^8 o& e0 }
A. 市场价格指数4 |0 T3 {6 J3 R, L. N0 b) w2 h9 M
B. 消费者价格指数9 a* G- |$ E6 o( M
C. 零售物价指数
) r- p7 T' I, B$ ^ @D. 其他租赁双方商定的定期调整比率$ ]# k: Y( a8 u- y5 E
E. 投资收益率& n1 ?) r* U) A7 t
满分：2 分2 W) n; R' }. G0 o$ [# r
9. 一般来说物业服务企业财务管理总体目标有（）
' D% w7 w' U, E4 q/ qA. 筹资管理目标) L" O/ [5 u" e
B. 投资管理目标 Y- v J6 |; i6 K5 M
C. 利润最大化
" U9 c- A, l" |* f, k7 k6 _) ]D. 资本利润率最大化或每股利润最大化
; I$ \! d% G& ~, fE. 企业价值最大化或股东财富最大化2 z: { H3 C% K0 O2 l9 x* h
满分：2 分: T1 w7 l1 S7 u8 O( A% F9 l& \! l7 z& Q4 z
10. 物业租赁管理中租赁方案预策略涉及到的内容包括（）/ c& h2 V+ g" F
A. 确定可出租面积和租赁方式, ~$ k* h4 s! s8 {: X# l2 W& b
B. 编制租赁经营预算" q- N- H* D; g9 R. p
C. 定位目标市场和确定租金方案
$ u; Z# ]4 I0 gD. 明确吸引租户的策略
0 V4 k+ a8 G3 V6 j8 U4 |. YE. 租户要各自付的保险费用
2 F5 e* M s4 s; p1 P 满分：2 分
4 _& C; W+ ^% B' z. [11. 成本控制的原则包括（） M- L4 d9 V% Z+ P; f
A. 全面控制原则' B5 }( N- v8 b) E& k
B. 讲求经济效益原则. n8 G' a" Y. B. l* z- Y+ D1 S) n
C. 责权利结合原则
& ^$ Y+ M6 Y9 ]' {D. 例外管理原则0 d6 S7 M$ z1 f
E. 成本最低化原则
- z. E9 |3 f3 q$ K 满分：2 分5 b3 @* y' X9 a# i4 b
12. 物业经营管理中的战略性工作包括（）4 r7 d6 N6 G7 c1 q7 q. S6 O
A. 确定战略5 u7 a0 V8 i* G9 `$ g" F
B. 成本管理3 R! {( Z/ Y1 M8 ~) B6 |
C. 构建信息基础$ B7 n8 O6 F. Y4 A3 z" R% S
D. 决策分析
/ T; q* b+ ]. c' f( qE. 进行资产组合
( I3 x1 b$ ^% ?. O$ `5 l& R 满分：2 分
, j; u) p# w5 }2 D* |, T9 T13. 下列选项中，属于物业服务企业类型的有（）- a+ f# K8 C- |
A. 管理型物业服务业企业$ W, y( P. Q2 d5 y/ Z. J8 m- w
B. 托管型物业服务企业
% C8 O% l3 U* M z. V0 e* F4 GC. 专业型物业服务企业
& u6 |6 S: S5 y! Y1 {D. 非专业型物业服务企业
9 o0 y% K8 v! H; B/ N. uE. 综合型物业服务企业& v0 k# Z! h% K' W, ~; c
满分：2 分* Y( ~; R& S7 x5 O/ o' ~' c
14. 房地产市场状况指标有（）- M: r4 t. U) W7 A9 B" B# X$ C/ O
A. 销售指标) e- I, K" M- i2 ]% U8 R! b9 g
B. 房地产价格指标0 C, }# Q ~7 v8 d4 d3 m' G+ O
C. 需求指标
7 Q3 ?% p0 x1 J t A' F* QD. 市场交易指标
! h8 a4 o- M! |E. 供给指标
8 }/ m$ E! d' O* n 满分：2 分
. y! Q6 G( F, Q$ U0 U6 B+ n8 w; R15. 下列成本费用中列入物业服务企业营业成本的有（）! I. O& Y: S# Z& ]1 z1 E e
A. 直接人工费$ T6 Z B+ I* K @, |# Q
B. 直接材料费
8 Y1 I& M$ y& A a |C. 间接费用
2 F& K1 M3 S) P$ u. u! A9 GD. 管理费用' f4 K. K" D. [) Y
E. 劳动保险费' t% M$ O5 }2 |( l0 B5 y% W
满分：2 分
# R$ H1 n5 N) O4 W0 L! l ~7 \6 ` ?+ X; u% m
三、判断题（共 5 道试题，共 10 分。）V 1. 成本控制中例外管理原则是建立在责权利相结合原则上的- _1 V+ V. ^0 N. ^
A. 错误
' {& p; d6 m! B. zB. 正确/ {5 Y; Z2 g- K7 b# b1 [' x* V
满分：2 分- N8 [# a! J$ e
2. 国外通常将写字楼分为5个等级
1 W! |# }0 y2 z2 L$ \6 pA. 错误4 f! d1 E5 S) {, b2 F4 M# w
B. 正确- V4 J' f1 D' B" \
满分：2 分) z p& n7 y6 c2 v, J
3. 土地供应政策的核心是土地供应计划! Q0 o' h$ s; q# K9 S
A. 错误" M0 Z7 r @; r* o+ @' Y, j1 j. A
B. 正确
9 I: N. x; Y& P! C 满分：2 分5 i% g2 [; j+ O
4. 对市场内所有投资项目均产生影响投资者无法控制的是系统风险1 O+ B1 C7 J( }; U
A. 错误% Y! l$ s$ E; E/ `. N
B. 正确+ ?' K! |# Q. F! b+ V
满分：2 分
5 s1 v7 m8 R2 U5. 企业对外报送的报表包括资产负债表利润表现金流量表和成本报表
; J' ^7 |' [% A4 }A. 错误
' [$ U- u- j' \2 {/ F! y; LB. 正确
3 F8 E c+ Z4 I9 E; y+ Q3 n. G6 _ 满分：2 分 ) b. Z7 P$ J: Y* h4 ~' Q# [8 L, A
4 @; f- p3 G( B2 a
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发表于 2013-6-3 15:07:55
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