天津大学13秋《房地产估价》在线作业二辅导资料

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一、单选题（共 20 道试题，共 100 分。）V 1.  某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15曰进行复估，则复估的估价时点为（）。
A. 2003年6月15日
B. 2003年8月15日
C. 签订估价委托台同之日
D. 估价人员与委托人商定的某日
      满分：5  分
2.  某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。
A. 37
B. 40
C. 60
D. 63
      满分：5  分
3.  一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为40年，建筑物经济寿命为50年。则这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。
A. 50
B. 40
C. 46
D. 不确定
      满分：5  分
4.  在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。
A. 估价师声
B. 估价的假设和限制条件
C. 估价方法
D. 估价对象
      满分：5  分
5.  某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是()。
A. 现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B. 现时该房改房上市交易的正常价格
C. 现时该房屋的房改成本价
D. 当时该房屋的房改成本价
      满分：5  分
6.  某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为（）。
A. 被烧损前的状况
B. 被烧损后的状况
C. 被烧损前与被烧损后的差异状况
D. 未来修复或重建后的状况
      满分：5  分
7.  某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A. 180
B. 196
C. 200
D. 300
      满分：5  分
8.  下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是()。
A. 独立、客观、公正原则属于普适性原则
B. 合法原则属于一般性原则
C. 最高最佳使用原则属于技木性原则
D. 谨慎原则属于一般性原则
      满分：5  分
9.  房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小？（ ）。
A. 买卖双方的知识水平
B. 买卖双方的偏好
C. 讨价还价能力
D. 感情冲动
      满分：5  分
10.  收益法中的运营费用包括（ ）。
A. 所得税
B. 房地产改扩建费用
C. 电梯、空调等的折旧费
D. 建筑物的折旧费
      满分：5  分
11.  某宗房地产的收益期限为30年，通过调查判定其未来每年的净收益基本不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元，24万元，23万元，25万元，报酬率为10%，则该宗房地产每年的固定净收益价格为（ ）万元。
A. 23.75
B. 24
C. 23
D. 23.69
      满分：5  分
12.  有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10％，则该房地产的收益价格为（）万元。
A. 400
B. 450
C. 500
D. 540
      满分：5  分
13.  砖木结构二等的残值率为（ ）。
A. 2%
B. 4%
C. 3%
D. 5%
      满分：5  分
14.  为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程真接费为780元每平米，安装工程直接费为450元每平米(其中人工费为50元每平米)，装饰装修工程直接费为900元每平米(其中人工费为45 元每平米)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15％，安装工程综合费率为安装工程人工费的75％，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72％，税金为3 5％，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为()元每平米。
A. 2204.55
B. 2397.99
C. 3237.60
D. 3345.64
      满分：5  分
15.  某地区商品住宅价格自1997～2002年分别为3100元／m2、3260元／m2、3440元／m2、3620元／m2、3800元／m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（）元／m2。
A. 4120
B. 4149
C. 4184
D. 4216
      满分：5  分
16.  某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。则其综合资本化率为()。
A. 7.65％
B. 75％
C. 9.42％
D. 10.19％
      满分：5  分
17.  某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。
A. 1838.00
B. 1844.55
C. 1845.87
D. 1850.00
      满分：5  分
18.  通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。
A. 土地取得成本+开发成本
B. 土地取得成本+开发成本+管理费用
C. 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D. 开发完成后的房地产价值
      满分：5  分
19.  某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为（ ）。
A. 2005年8月16日
B. 2005年12月15日
C. 估价作业期间的任意一天
D. 估价人员与委托人商定的某天
      满分：5  分
20.  假设开发法中，估价时点通常是（ ）
A. 开发完成后的房地产价值所对应的时间
B. 开发结束时的时间
C. 全部租售出去的时间
D. 购买待开发房地产时的时间
      满分：5  分

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