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《房地产开发经营与管理2455》16春在线作业2
* w E5 I. V9 q! R1 Y" p7 ]. c' D Z1 F4 ]5 f/ c
. ` Y `$ E* a) }- @
# e8 E/ c( f% ]8 M9 Y* `" o
; x% v1 Y U5 b% d9 D8 b0 T% ~一、资料来源（谋学网www.mouxue.com）（共 15 道试题，共 30 分。）4 \+ n+ c4 v$ o& d: `; Q& C
2 s! l* |& [4 t5 w5 T# @" c
1. 影响市场内所有投资项目，投资者无法控制的风险是（ ）。4 o7 E9 d+ {' O- T2 b `/ L
. 未来经营费用的风险
1 I: S4 v# p% u1 z/ q# Y. 系统风险# }; ~9 d6 x) E! k9 q/ o( Z
. 持有期风险5 \+ T- n: i7 t4 D, u
. 非系统风险" R8 |; Z, ]- `0 Z5 p
正确资料：
4 }) E0 [6 c5 \( J; s2 c* ~8 j8 k2. 获取土地使用权，进行征地、搬迁、安置、补偿是（ ）阶段的主要工作。
- o6 L, i. K: d( Z+ C. 投资机会选择与决策分析8 Y0 M/ R2 y: n n# x
. 前期工作" ~9 @1 r* r' A# B, O _6 d* s
. 建设阶段# ?0 }# \; u2 Y8 I
. 租售阶段7 y. k- b- F4 D5 ^. h0 w
正确资料：0 {$ i" g! e: r/ S4 R. |9 C% o
3. 供给增长率超过需求，空置率上升，租金增长率仍缓慢上升，这种状况发生在房地产市场自然周期的（ ）。
$ v% X" m) S) H! G. 第一阶段
! _4 h7 `! e8 x& b3 X5 V. 第二阶段
0 Q3 H- O0 P! q: [1 w6 @. 第三阶段
1 P# G, o3 H7 b. G' O7 j% L% t. 第四阶段8 k& O3 }. W) A, Q
正确资料：
2 L2 S* G5 u" N4. 写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金400元／m2?年，则其面临（ ）。: P" O! M' s0 C' `1 l
. 币场供求风险
9 G6 O1 y, |" e& X. 周期风险
* ~) w+ h* p8 h, r7 p/ {. 变现风险( h/ Z' |8 d4 T! C9 ]9 f; }0 ^
. 通货膨胀风险
& e$ F8 b2 O# D5 U2 ?正确资料：
* L7 p8 H/ ?3 {. X2 F5. 某房地产每年纯收入12万元、支付贷款利息2万元、还贷款本金1万元，所得税率为33％ 。考虑每年2万元的折旧与不考虑折旧相比，税后收入增加（ ）万元。
) {, V8 I4 m/ B. 0.36
3 d1 S9 V+ e% p9 Q/ u/ K/ f- S& U. 0.46
2 T3 D6 g6 ]4 s+ {* Q4 s. 0.564 T) m/ s3 O5 `( H" O6 Y
. 0.66
9 g; M- d! n) v7 ?正确资料：
6 m0 M! u* [5 O9 ^9 D/ O2 s$ z6. （ ）属于购买者导向定价方法。
0 [$ Z# K6 O; h2 z- d. 随行就市定价法7 C3 y" q) J4 o/ r( K" B
. 目标定价法/ ^+ h7 I8 n5 c- i: G/ c
. 价值定价法: n" T V, P2 l, K9 e% T; e
. 商谈定价法8 x) `" X) F4 i$ c* g+ ~( u/ e
正确资料：
0 F# O7 {! V: C* h7. 初步可行性研究阶段投资估算的精度可达（ ）。2 S* R e# x X0 \; O+ Q
. 土5％
% `3 j n+ l/ J6 w @+ T. 土10％2 e+ F% K& ^ ]2 ]! i
. 土20％
/ L9 K9 _$ M0 B C3 f6 A. 土30％
5 p3 a1 w# I' B正确资料：, f. ?% n+ b9 r$ c( ~
8. （ ）无法对开发商所承担的风险做定量分析，它只能起定性说明的作用。/ Q' D( V$ ^+ W9 K% K" P9 W9 w
. 风险分析
9 A) t. w, r* T" \! H. 敏感性分析! P1 \% L0 E. d+ q3 `5 F- u! G
. 盈亏平衡分析4 f" ^3 d: z0 g7 Y$ i6 F+ B9 p Q
. 概率分析
5 B% s: }, [! R9 ]1 c: H正确资料：: z/ d$ \/ X8 P r
9. 从事市场推广工作最基本的一点就是要清楚地了解（ ）的市场和需求。1 p, _& i$ g, c8 ~7 n, H: C
. 期望
1 g; ]5 c0 [$ W. 最好, m* h- s9 _8 P; M) D
. 潜在
% w4 M- }9 S3 Y1 P+ j& o/ A6 C. 过去" g& H) _0 ?- Q6 L* S* {- o& ~- ]
正确资料：
+ o' v) ?: Z8 M+ E! k10. 投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与（ ）之比。
; s: v' u; B! {( J& h2 {. 总开发成本 W. |- |- g2 @- y6 R
. 项目投资的资本价值+ [/ y0 I6 O. R1 Q8 U5 z
. 总投资5 v8 z: l0 n1 X
. 总开发价值9 T( D/ D2 `1 S. j4 v
正确资料：
) S3 U% P! a8 x# x. e11. 某开发商通过发行债券建成一商业物业，并出租给零售商经营。对购买债券的投资人及开发商来说，其房地产投资形式分别为（ ）。
) z m' H9 V2 @' U: W, m9 j. 开发投资、直接投资/ ^# _# P" Z' c ^
. 直接投资、置业投资6 x; T) E; |: e1 m9 F
. 间接投资、开发投资
! G- k* r' b' W. 间接投资、置业投资
# ~' I, Z! o3 P# }" @1 H正确资料：
# u$ O) j# s' X# d. y5 s12. 需求增长比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（ ）。2 n, B. h$ e; h# V ~
. 第一阶段' R2 ^- m2 r6 M; o3 I9 s. O
. 第二阶段; p8 z2 D3 C' K$ `
. 第三阶段
! g0 T" ^7 k5 i0 Q. 第四阶段" y1 v& Q0 p; j5 z# X, U. w
正确资料：
/ ?$ v/ O0 n# ?4 [% A# K: _. m13. 对于房地产市场来说，由于短期内房地产的供应数量不能得到充分的调整，所以短期内房地产市场的租金和售价是由（ ）决定。/ ]3 Y S; R! c$ ]& f+ A: L
. 建造技术
( R+ _* o: t/ N: |. 需求
9 F" M3 A# `$ P. H1 K. 供求关系" O$ q, A9 N% t$ D# W8 I% p, `
. 开发成本
) n- t6 y! l3 w6 M( G正确资料：2 C2 V4 E+ a3 Y
14. 财务评价是根据（ ），计算评价指标，判别项目的财务可行性。
# |% b' _* p* t! D# m- z0 |0 z. 市场平均价格4 V; p& ?; \ {0 `* G
. 国家现行的财税制度和价格体系# V+ D1 }' `+ S1 i+ P, v. o: [
. 影子价格' ?, i+ Y0 a) r# _ i
. 集团企业之间的交换价格
- ?: _# w2 |2 c! x" u; W7 i0 |正确资料：
4 X$ I8 c+ O" e' t* X9 P15. 下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ ）。
/ \/ @9 `+ b @& \. 房屋出售
# W. F! V2 H7 x$ z: X/ k- o: `. 房地产抵押" r; H6 F, k* w: y* L+ t8 O
. 土地使用权转让
$ L# ~' K. p- T; m2 z. 土地使用权出让5 Y+ L G" a' J* e
正确资料：9 Y. s4 D. W, I1 u2 t
: d! o" F) N% B* e% X) N( z/ L$ a) w
% t' O) P5 K9 ?( B4 S5 N8 B j 9 i+ C8 v- p+ n6 s- s( F
《房地产开发经营与管理2455》16春在线作业2" R. i3 v- }- S7 |" }7 P/ K
. Y T5 C4 j4 L* O8 w" P+ x+ m1 b. e% o2 A6 t/ _( x1 h, H/ S
; a; I1 D% e8 ?; W4 ^3 h# ~6 [0 G5 K' d2 F p. w
二、资料来源（谋学网www.mouxue.com）（共 10 道试题，共 40 分。）/ A% j" p8 R: A0 I; a; P6 V% @5 ^. W
5 Y ^5 \& _( a3 v1. 房地产市场的特征有（ ）。+ W; |$ }( [, S5 l$ h2 _1 L; ?4 c) @
. 权益的转让市场
' j! ]! B2 V5 u5 y$ Y+ _' j. 易于出现不均衡和垄断
( p3 e" }. S$ A/ C, K" \. 政府调控的市场% [8 T+ O0 R/ P# V, J* J
. 分散的地区性市场2 E# [7 e5 ~4 _7 @# J; C7 w8 ?- y
. 专业化市场4 ]# h6 o, `2 a/ M/ G, _5 _
正确资料：
: }6 Q# M" R4 [" |2 n! g8 M2 b7 n: ~. a2. 房地产开发投资较置业投资（ ）。
" N2 ~. s. L1 {( V2 V& p3 K. 投资回收期长- f2 ~9 a9 J* ]% q8 R
. 风险较大* u. `$ g6 {1 S$ `
. 提高投资者资信等级6 z' v0 B+ |; s" N! r
. 回报丰厚
1 f5 v& b: I: ~7 g1 o' C. 能够得到税收方面的好处
( s+ F5 d9 [1 Q( A7 ?' A正确资料：
; _3 z h+ r, K# m9 d. T3. 用于建设商品房的土地使用权出让可采取（ ）形式。
T# r" F- H% r. 协议出让
. Y7 f9 S# A, I B. 招标
% v. L) i5 O# S) E* S. 补地价% L/ C/ K- B+ D. m0 ~/ q
. 指令
+ Q! C! L$ k: I: ]. 公开拍卖" Z/ ~$ q, h* x# X6 Z' a
正确资料：( Q; b; K! I& ~: B& J( n: M
4. 工程项目管理的基本职能是（ ）。
* t S) L3 J S8 A# x. 决策
$ S% V2 L' a$ M( V4 q- m. 控制# I$ t/ z9 O/ [& ]7 N! G: Z
. 协调
9 @9 s% L |# D" Z. 反馈
/ k, V: g2 J8 J6 A% }& h. 计划、组织
" V8 a0 R+ ^) d+ v4 _正确资料：
8 p' `' z9 D& N& N c4 }* {5. 政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式有（ ）。
! ^9 J& Z. q* ~9 ]+ W. 调控土地供应计划0 n4 @4 I6 R9 [$ t, V8 }/ u
. 城市规划指导9 H5 S) Z! M" n/ ~, O; n
. 控制房价0 `4 q/ ]3 @# W- N$ e! ?" O) Z; _
. 税收调节5 y/ o8 b9 N' W( B) c; g
. 调整银行贷款利率( Z% _, j4 N, z6 J2 i
正确资料：# [& n1 }: y) w
6. 在可行性研究阶段，房屋开发费尤其是其中建安工程费的估算，可以采用（ ）
1 A; ^" n* M- t. B. 单元估算法
2 u4 C; a$ ?* d, _. 工程量近似匡算法+ }% `3 c9 f6 c! X2 \$ H+ m
. 概算定额法$ e/ [4 J4 `" B9 v* Z
. 概算指标法
* \' [ F4 t0 K2 W' W. 工程量清单计价法; G" D" s( f- C% q
正确资料：$ r+ w( Q$ n( m, R0 e4 r
7. 开发企业向银行申请开发建设贷款时，银行要审核（ ）等内容。5 g2 J* j8 `8 }5 M6 ~+ ?5 P0 X
. 项目评估报告
& p% w6 [5 q; V1 b: f4 p4 S. J& u9 D. 与开发商合作的承包商
" j. y0 w- e9 |- F, Y; |3 ^. V. 抵押或担保条件9 H4 R5 B* U& F+ O6 z+ ~: V
. 企业资信等级2 ]- _8 D( f0 P% r3 b
. 贷款的期限与数量
/ X" z' d4 ?# R4 S) c正确资料：
5 ]! ]# C0 R$ O8. 房地产置业投资的目的一般有（ ）。 y z# s9 N5 G+ x
. 满足自身生活居住3 V: J) R. R! f9 V
. 满足自身生产经营的需要* m. q, @' ]1 M7 u+ g% M2 V: H
. 转让给新的投资者4 |: f! W, ?) i) k
. 出租给最终的使用者8 |: m1 h0 A N
. 便于抵押贷款7 Q. v: P7 q# u z: s* ?$ g
正确资料：/ K- f( \! O4 O3 ?8 j. U
9. 房地产开发项目的规划管理主要体现在（ ）。* C5 G3 J1 R% U; Q# o4 }
. 选址定点审批
, d& X! M( s& [( K. 核发“建设用地规划许可证”
7 P# H: X7 @" J" x1 C. P2 ?- `. 核发“建设工程规划许可证”+ P7 ^' R! e/ M9 \
. 核发开工许可证& G5 [/ d' ]+ [1 ]% l
. 参与项目的竣工验收$ ], p2 w9 x9 q- }. I" Z
正确资料：# d- ]. ?4 G1 f8 z- E7 G
10. 房地产市场状况分析一般从（ ）方面进行。# v1 N' s& G; \+ X
. 竞争性物业发展状况
1 M1 B: w- E+ m' h, O; m0 `1 y6 X. 房地产市场宏观因素
! g0 x& b9 m3 k8 P6 T: k. O. 各类物业的供求关系
J3 Y0 [2 w ~* J. 房地产售价和租金水平
% U/ Y- o* O! Z1 _. 土地批租数量和分布5 H2 k3 b: P$ u& t1 W
正确资料：- i, m# K$ m* U9 I' ^# @
( {, Q& h$ Z% }5 Z1 `9 T
# y0 A7 o" ]* J
$ A3 V7 O& m$ L1 \. n' N/ N8 R% c《房地产开发经营与管理2455》16春在线作业2
2 q6 b% Y$ g" J! j# ?7 D7 \/ ~, a. _; o7 w% H: u
5 L; c7 x# ]2 \+ n# p! `7 h0 P
9 q' [4 w! n$ M! F
. L0 s8 \8 M0 {5 k9 M3 ~三、资料来源（谋学网www.mouxue.com）（共 10 道试题，共 30 分。）1 b' U/ t5 F( g/ k; x+ o5 R
0 d' Y. N9 p8 y2 r' H1. 对旧城区的房地产开发项目，开发商一般希望提高建筑容积率，以增加楼面面积、提高楼面地价。5 ^, q# N" u( O- Z( x
. 错误( `& n- ^7 c0 _4 n C
. 正确- Z. q9 Y3 f+ h1 v) K" ~: q
正确资料：
4 k' r0 o/ ^6 z# S( P9 g2. 成功的房地产销售过程一般包括宣传沟通阶段、谈判阶段和签约阶段。
0 }0 X/ U7 Y: k6 h% v. 错误0 ^0 |4 r; w9 D2 y/ s" q- l
. 正确
0 C( o% m7 f) [& t# J+ c4 ^% c2 l正确资料：
/ W3 ]! |7 o! f H! T6 L3. 农村集体所有制土地也可以直接进行出让和转让。: ~. L" @" E2 c1 L7 `
. 错误- t! v3 w$ i7 C( J) k8 ^; z
. 正确
* M/ J9 [2 w w! t- D正确资料：
6 d2 a7 P! i) |4 [- F+ E' ?, f4. 财务内部收益率表示项目接受投资贷款所能支付的最低利率。8 v) O2 X% v" S' Z2 v5 l
. 错误
2 V( l% Y3 @$ Q: L0 p2 K. 正确1 l- G/ _* F. I ?' ^. ~
正确资料：
( }* \6 V' M* s# ~7 U+ s* l* x+ d5. 我国目前主要通过“征用”方式将集体土地转化为国有土地。# [+ U0 {+ R5 U6 f! y
. 错误
4 J; R, q6 [% u6 i. 正确3 U& h D. c& W! F1 Z2 p- s
正确资料：8 f0 c- D" R, d; o' \
6. 开发项目的竣工验收应以开发商为主，并由其组织有关部门进行验收。
: {% J% e: O3 z! e }. 错误
; V2 L: o6 X+ J6 v: S% W7 B( S6 N. 正确! R# P2 S3 _% L* M
正确资料：
8 B% h) ^: F# n, M7. 一般来说，房地产市场包含的地域范围越大，对房地产投资者的实际意义越小。! s2 I' f/ A$ Q3 ^6 y f
. 错误
9 h. y6 C- V/ C. 正确7 T- s3 |, o$ B; U! s. @
正确资料：
( F/ d) V" V/ K2 s8. 土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给使用者的行为。2 u" j/ O/ m+ I9 S
. 错误! }/ E, @1 P; n# Q
. 正确
. o( ^7 x8 ~% V正确资料：9 ^! h% n5 U. t
9. 房地产是人们安居乐业的基本物质保障。4 k6 l- d7 h& F ~
. 错误
) B: F9 A- R5 G* ?. 正确
2 d/ Y2 v7 H3 U; f3 |5 b2 e正确资料：; [* ^8 ~6 O: u# O7 R o) S1 D
10. 名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。2 W# T' v8 Z, h3 J0 \( m( j+ d; j @
. 错误
) M9 W6 s$ }' F, L0 G0 W. 正确
9 f Z' Q0 r. w6 i正确资料： Z$ l, R7 ]; p! V6 X
- h N) ~/ [! P
7 h: F& {* c2 r& i0 o% v6 w |
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发表于 2016-5-11 10:30:09
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发表于 2016-5-11 10:40:17
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