四川大学《房地产开发经营与管理2455》19春在线作业1(100分)

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试卷名称:《房地产开发经营与管理2455》18春在线作业1-0001
, h; ?; j! n( ?1.房地产交易不包括（ ）。
A.房屋租赁
+ P& J( ]1 \$ Q8 |  w* M2 PB.房地产转让
; p  O" l9 t! DC.房地产典当
D.房地产抵押
资料:-
. H- @+ i( o1 d" L7 T
2.获取土地使用权，进行征地、搬迁、安置、补偿是（ ）阶段的主要工作。
9 [1 C$ G# S9 mA.投资机会选择与决策分析
, B& _. O) o; M0 y; R! x$ mB.前期工作
C.建设阶段
/ A% A4 i! D1 Q1 U; h2 Z& WD.租售阶段
资料:-

" ]1 v6 ?% R* S% Q! n% P3.某房地产每年纯收入12万元、支付贷款利息2万元、还贷款本金1万元，所得税率为33％ 。考虑每年2万元的折旧与不考虑折旧相比，税后收入增加（ ）万元。
! q: y5 c3 j  {5 q7 E4 YA.0.36
B.0.46
C.0.56
D.0.66
资料:-

, o8 w' X4 T5 |% Q8 I: y% C% v4.某投资者花费 80万元购一商业店铺，出租后，每月净租金收入 1．583万元，考虑月投资收益率0．8％，则（ ）几个月可收回投资。
A.50．5
  V& x- p2 c5 G: r, uB.60
C.65
. x5 v& h6 a" O$ G1 JD.75
2 M$ y: ^. j: h! o* f- f资料:-
$ J5 J* p! ?- d# f+ i: l- a
5.某投资者从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为（ ）。
. [4 k" Z; e) BA.建设成本
# }# x3 E* V" J% d1 BB.经营成本
C.开发过程中的成本支出
D.建设成本和经营成本
( `  W8 S4 N6 ^4 t% W' ~; i资料:-
/ C. }. L% D4 H- n1 D6 X7 J& [
0 u% R3 |' F5 s6.某开发商通过发行债券建成一商业物业，并出租给零售商经营。对购买债券的投资人及开发商来说，其房地产投资形式分别为（ ）。
A.开发投资、直接投资
/ p6 z  c+ V5 M1 ^% GB.直接投资、置业投资
/ p1 O$ C  O- d4 HC.间接投资、开发投资
8 ]* f1 _! Z% k0 I( c6 T  ]D.间接投资、置业投资
& e2 t) k& D" d) \" ]" e3 c! W1 c资料:-
9 N( e) s( H5 E2 c
4 v6 G" n: A  t+ P7 l7.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达（ ）。
0 j4 M! S* F2 I+ T2 x9 n( \) @A.土5％
& K! t8 N$ S& T5 C7 sB.土10％
C.土20％
D.土30％
资料:-

8.已知年利率为15％，按半年计息，则年实际利率为（ ）。
; R9 v+ q6 J6 q! Z9 d- n' FA.15．56％
B.12．68％
C.15．86％
: F0 o9 Y" b; ~" m" S. t5 pD.16．08％
资料:-
6 ^& v& ^+ ~' j- x; X  T3 N
9.供给增长率超过需求，空置率上升，租金增长率仍缓慢上升，这种状况发生在房地产市场自然周期的（ ）。
5 b7 G" ~+ K; Y" w- }: d( T* ZA.第一阶段
B.第二阶段
C.第三阶段
1 j4 i% E0 Q8 iD.第四阶段
资料:-

) [* d  O5 \* N. o( ?4 U0 \% K' ?10.房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的（ ）。
; ?( s* K7 b5 Q; A1 fA.多样性
B.固定性
( c3 R. \: m) ~! G; ^) FC.稀缺性
# K$ q$ E) i; }D.体积大、消耗材料多
: f! X3 q% q0 q( }3 x# f资料:-

6 s; {( @0 ^8 Q7 t11.（ ）无法对开发商所承担的风险做定量分析，它只能起定性说明的作用。
. N5 _& {: ~5 Z2 f3 [A.风险分析
! ]" @- S4 Z1 \/ ZB.敏感性分析
. i) k( P. ?% Z9 M& }# TC.盈亏平衡分析
8 Y$ X  x$ j7 u" Q( M) m' o) f+ RD.概率分析
. u, d7 I; E  o7 \% [资料:-
& L3 C1 |0 V9 @; V, i& V9 j9 t
12.投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与（ ）之比。
$ W6 X+ m$ V# L, b% t4 sA.总开发成本
B.项目投资的资本价值
C.总投资
D.总开发价值
* ^9 G9 i/ ^; n4 \6 R资料:-

13.财务评价是根据（ ），计算评价指标，判别项目的财务可行性。
A.市场平均价格
" t. [  J7 P# ~; t* ]& M1 E) ~B.国家现行的财税制度和价格体系
( b6 G: q( T& U1 m% E2 QC.影子价格
4 h1 X; X$ O) V! SD.集团企业之间的交换价格
  ]& w+ i" g, D7 r1 V1 a* ^6 q资料:-
/ R: \8 q% @% |1 Y% Z  i" Z  O6 U# I
/ j' m' V: j3 S3 V/ b. r* V14.下列哪些因素或措施可能会导致房地产价格下降（ ）。
A.提高抵押贷款利率
B.降低抵押贷款利率
9 @# ^% [/ S& IC.降低首期付款比例
D.通货膨胀率上升
资料:-

5 _9 G# K% C* [# ~) C( e15.收益性物业管理的对象为（ ）。
A.物业所有者
B.物业使用者
# O: A# q! X- y* V. F7 }0 ]C.建筑物及其附属设施
D.土地
+ R2 f9 v- i" L/ ~资料:-

1.工程项目管理的基本职能是（  ）。
) K4 u0 z: ?* [+ EA.决策
B.控制
C.协调
$ q2 P# [2 t1 |: ]6 N, R6 ^D.反馈
E.计划、组织
资料:-

7 e% x1 W* Z8 k" R2.对于置业投资而言，投资的经济效果表现为（  ）。
$ q1 ]  P& X9 z; f, j6 k% C1 JA.销售收入
B.物业增值
/ H- O. n) F% E6 d: ]1 ?  L. b+ nC.减少纳税
$ ~2 k0 `' F3 P- \/ S/ ZD.股权增加
( K; X# |1 C) fE.租金收入
资料:-

3.房地产市场状况分析一般从（  ）方面进行。
A.竞争性物业发展状况
B.房地产市场宏观因素
9 ~1 V% Q* r; M+ f/ p3 e" [, mC.各类物业的供求关系
; y6 S6 C) w5 H; L; ^) y, \% |D.房地产售价和租金水平
E.土地批租数量和分布
2 j9 A) t, Z, ^- e' n资料:-

, R  @: n; y( o+ I9 R2 ?' p4.开发企业向银行申请开发建设贷款时，银行要审核（ ）等内容。
# n9 P: w) {! J# P4 ?$ ]4 ]/ y4 dA.项目评估报告
B.与开发商合作的承包商
6 k2 Z, |3 O& bC.抵押或担保条件
/ A0 t  |; W0 z/ {D.企业资信等级
6 }/ P- Y+ F. l% q2 S0 RE.贷款的期限与数量
6 w. \, P6 f6 X, a+ z资料:-

7 n5 Z/ c+ Q7 y* d2 ^' V& V- w! S& J  c5.用于建设商品房的土地使用权出让可采取（  ）形式。
1 R2 |+ C& l0 k; f/ f/ a2 mA.协议出让
B.招标
; J; ?1 Z+ ?5 H1 v# d( d* JC.补地价
! k0 U2 l* `2 i3 A) m; ?D.指令
# `) }! @; G( ZE.公开拍卖
4 F7 T' F! r* a! a6 z资料:-
" `/ _2 s: P' s
; ~8 h2 T6 w' ]" d6.房地产开发投资较置业投资（  ）。
$ L  u5 O5 |7 A$ K- U% E' vA.投资回收期长
B.风险较大
- @" ~9 ^2 a2 _C.提高投资者资信等级
/ J% Q& x; T5 p* [$ u$ d9 PD.回报丰厚
E.能够得到税收方面的好处
资料:-

% V" E7 t; T4 l3 I' n2 H) ]+ P7.在可行性研究阶段，房屋开发费尤其是其中建安工程费的估算，可以采用（  ）
. q+ q! F* w6 c* BA.单元估算法
B.工程量近似匡算法
& t0 Q; W; r7 M* X% I( P5 G0 _C.概算定额法
  Z: d! n5 I$ v' v! G) }# ND.概算指标法
  |# J. P2 B  _7 n0 ME.工程量清单计价法
4 ~, K% z4 v; p* j9 _$ u资料:-

  ]0 b5 e" W1 \3 U$ G8.政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式有（  ）。
A.调控土地供应计划
B.城市规划指导
% M% l0 }3 L0 J" Y5 D9 B' b. oC.控制房价
D.税收调节
/ C; a% k( s( e4 JE.调整银行贷款利率
资料:-
0 }% m" [/ a. O$ y& B/ W
9.对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有（  ）特点。
# {; q" r1 e# p* d' B9 G% i/ C2 ?A.土地费用高
B.投资风险减少
C.投资风险增加
( {& S' Y; o/ xD.开发周期缩短
% s2 z2 O. }! ?# `$ z. LE.投资收益较高
资料:-

# g  f; o! `# V& u10.房地产开发中的项目管理涉及（  ）。
A.开发建设用地
! m' C( l& p! EB.承包商的选择
C.建设资金的筹措
# E) }2 i" ?  k9 F5 p' c" ID.管理队伍的管理
E.竣工验收
  E* o# P! M6 P8 d9 D- |0 z$ u资料:-
) ^' p7 }' K/ x' c3 B; X7 L
% @; U) o5 m9 j' r1.在房地产开发项目的不确定性分析中，盈亏平衡分析主要在于确定开发项目的利润。
* A$ m" q. A( k! ^1 s# w. _8 r2 QA.错误
( c( q7 N5 @0 R+ y3 @B.正确
资料:-
. j  t2 g/ r) o  y
0 p0 N$ L, [. @, C# u+ Y9 {2.开发项目财务评价时，若 ，则说明项目在财务上时可以接受的。
A.错误
. G& N" \6 N/ qB.正确
7 I) x7 H" o" i- D% s& U资料:-

1 n+ y+ U( c" b; K8 r  ^" Y3.我国目前主要通过“征用”方式将集体土地转化为国有土地。
A.错误
& \! G* i% j/ _7 o7 zB.正确
资料:-
6 s: d" R% V+ E! Z0 N
4.土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给使用者的行为。
A.错误
6 M4 j! I; ?: k3 ZB.正确
资料:-
5 k: z) g! {& q( k" d
5.房地产作为商品，其经营规律与其它商品的经营规律是一样的。
A.错误
* T  D3 u' M, d. tB.正确
资料:-
8 ?8 ]# ^$ G1 V* I
6.除价格因素外，开发成本、政府政策、相关产品价格、对未来的预期和开发商利润等也会影响房地产市场上的供给数量。
' o$ c3 p1 P6 W! z2 L2 J: rA.错误
B.正确
资料:-
% g* G% `2 j& K- m
/ A" G+ f% a- x5 O: }7.房地产市场的发展周期与整个国民经济的发展周期紧密相关，同步运行。
) X. x" B- R- o$ ]3 PA.错误
8 H$ b# d& B5 n% G0 e/ D( V4 SB.正确
6 t- f4 i& @; g# e# L5 s资料:-
9 W5 w! d7 L: r: t
8.成功的房地产销售过程一般包括宣传沟通阶段、谈判阶段和签约阶段。
9 H# \% \6 K: z' b9 G5 v7 m, w+ WA.错误
; b% l" C# E! f) G3 Q0 q+ ]" V" L$ O. RB.正确
: U' g6 c$ T! ?: d, X. `# t) v- R资料:-
, X8 A  L2 f% m' P# S
6 O( D+ Z, {: @' x2 h" E7 j" E9.开发项目的竣工验收应以开发商为主，并由其组织有关部门进行验收。
A.错误
B.正确
5 S2 v7 q2 q1 ]$ H( E0 U资料:-
! W* }% O0 z1 G' W5 t4 e# p  e
( T  K. H# H9 p; Y8 l5 w7 `4 d10.财务内部收益率表示项目接受投资贷款所能支付的最低利率。
% ~4 S1 ]5 v( i7 d/ ]& PA.错误
B.正确
4 x0 X3 ^9 _- S6 u资料:-

+ b: q+ ~2 q2 a7 R3 T( }