浅谈房地产企业成本控制的报告

久爱奥鹏晓林

在房地产行业日益成熟,政府导向使得房地产企业遇到了前所未有的政策管控之下,房地产企业要想保持较强的长期竞争优势，就应该重新认识和分析企业的竞争能力以及获利能力，就要注重发挥企业内部自身独特的管理优势，以谋求企业的长远生存和发展。而成本管理问题就是企业内部管理的一个重要方面。企业的整个经营管理活动的全过程，绝大部分是与成本管理紧密相联的。
面对开放的市场，针对房地产企业成本管理中出现的问题，如何提高成本管理的效率，尤其是科学地界定房地产企业成本核算的范围，以适应科学发展观和市场经济内在规律的客观要求，为企业健康发展提供基础性制度保障，已是企业亟待解决的一个问题。
一、房地产企业成本构成的内容及特点
（一）、房地产企业成本构成的内容
在进入房地产行业之前，我对房地产企业的成本构成可以说是很含糊，但是我有幸遇到了我的老师，会计师事务所的徐进老师，在他的指导下结合自己的实际经验，我明白了房地产企业产品的成本构成主要有以下六大项目组成:
　1、土地征用及拆迁补偿费：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。我公司的此项成本，没有拆迁补偿，只是土地的出让金和契税。在接下的工作中我明白，有些地方,政府为了吸引有实力的房地产企业来当地进行房地产投资,在所规划的土地上,都是先期进行拆迁,净地进行挂牌,在一定程度上减少了开发商的开发周期,也为房地产企业创造了良好的投资环境.
　　2、前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。比如我公司签订的规划设计合同，地质勘探合同等，都属于前期工程费的一项。
　　3、基础设施费指：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
　　4、建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。建安工程费是六项成本中比较重要的一项成本，是公司比较难以管理也是税务检查的一个重头项目。
　　5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
(二) 、房地产企业产品成本的特点
房地产企业产品成本构成的特点受多方面因素的影响，首先是土地的出让价格的特殊性决定了房地产企业产品成本构成方面的特殊性。
1.土地成本水平受地区发展水平的限制,以及竞标的限制
影响土地成本的主要因素是地价，土地成本在房地产企业产品的成本中占有很大的比重, 房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式.目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势,因此房价的高低直接和土地成本有着直接的关系.
2.房地产企业产品成本存在很大的差异现象
同一个地方所建造的房子,抛去土地的成本差异之外,其产品的构成成本因素应该大致相同,如果一个企业的产品成本构成中,其他的成本占有程度高于当地其他房地产企业产品的程度,那么这家企业就会存在着很大的成本管控漏洞,建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。因此如若降低成本就必须在此项目上做功夫.
3.房地产企业产品成本存在很大虚增成本的现象
为了减税,一些房地产企业不惜去虚增成本,想方设法增加房地产的开发成本,因此,需要政府和当地税收管理部门的管理和检查.