抵押贷款中存在的问题及对策

久爱奥鹏晓林

一、引言
农村信用社在县域经济中已成为助推地方经济发展的催化器，以农户小额信用贷款为主导，抵押贷款为重点的信贷工具，解决了部分农户、个体工商户和民营中小企业发展民营经济的资金瓶颈。但就目前农村信用社贷款运用实际看，抵押贷款是主要贷款品种，却遇到了许多困难和问题，严重制约了农村信用社支持地方经济发展作用的发挥，农村信用社发放的抵押贷款，虽在有效控制、提高资产质量方面起到了一定的积极作用，但在实际操作中也存在许多值得研究和亟待解决的问题。

二、发展抵押贷款促进经济生活的重要作用
我国计划经济时期向市场经济时期的转变，给抵押贷款制度创造了产生与发展的空间。抵押贷款制度逐渐地由顺就社会经济发展需要转变为主动在现代社会中发挥作用。实行抵押贷款制度，是与经济体制改革相适应的，在实行计划经济时期，与传统的经济体制相适应，银行对企业发放的贷款都是信用贷款，这是信贷资金“供给制”的重要形式，存在着资金占用多，周转慢，效益差的弊端。在建立社会主义市场经济的新时期，我国经济金融体制改革后，全面开办了抵押贷款，建立完善了配套的法律法规及规章制度。
抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。它是资本主义银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款到期，借款者必须如数归还，否则银行有权处理此抵押品，作为一种补偿。

三、抵押贷款中存在的问题
一、抵押合同与主合同不一致
由于有些贷款期限很短，而采用抵押担保形式，信贷人员担心在贷款期限内来不及办理抵押物登记手续，造成抵押无效，无法享有优先受偿权，信用社债权不能实现，就预先同借款人、抵押人分别签订一份借款合同和抵押合同，用于办理抵押物登记手续，在借款人和抵押人办妥抵押登记手续后，再用办妥的抵押物权证报批、签订发生真实债权债务关系的借款合同和抵押合同。信用社信贷人员当然地认为，抵押合同已经办理过登记手续而生效，借款主债权有抵押权担保，信用社对抵押物也就享有优先受偿权，这其实是对抵押担保原理的误解。抵押合同具有从属性质，其依赖于主合同的成立而成立，经登记公示生效，但每一抵押登记都是针对特定的债权债务关系（最高额抵押借款合同除外），信用社与抵押人预先签订的用于办理登记手续的抵押合同，其地位从属于前一借款合同，抵押权担保的对象只能是预先签订借款合同，显示抵押物登记的期日早于发生真实债权债务关系的借款合同和抵押合同，因此即使债权人、债务人、抵押人不变，登记的抵押权也不能与以后的债权产生真实对应关系，更不能成为以后债权的担保；况且，预先签订的借款合同和抵押合同并未产生债权债务关系，仅仅出于规避风险而作为的，主债权和抵押权也就无从谈起。后一新设立的借款合同、抵押合同关系，信用社虽然与前一抵押人签订了抵押合同，指定的抵押物也为同一标的物，但因为未办理抵押物的登记手续，抵押合同没有生效，抵押权设而不定，信用社也就不享有抵押权，无从追究抵押人的担保责任，而只能追究抵押人的过错责任。
　　二、抵押权与债权分离
一笔抵押贷款发生后，双方及时办理了抵押物登记手续，信用社作为债权人取得了抵押物权属证书和他项权利证书；但由于抵押物的评估价值超过了贷款金额，借款人为获得新的贷款，就利用前述贷款中抵押物评估价值超过贷款金额的部分作为本次贷款的抵押担保，与信用社签订了新的贷款合同和抵押合同。个别信用社信贷人员当然地认为前笔贷款已办理了抵押物登记手续，本笔贷款的抵押担保又是约定的前一抵押贷款物的超值部分作为担保物，就无须再办理登记手续。这其实是对抵押物担保登记手续的误解。根据《担保法》的立法宗旨和相关规定，除最高额抵押外，每一次抵押担保的登记都是针对具体某一主合同债权而进行的，即其只对该主合同债权承担担保责任。当前笔贷款合同履行完毕后，根据相关的规定，债权消灭，抵押权消灭。因此，尽管前笔贷款主合同履行完毕后，当事人没有来得及办理抵押登记的注销手续，但抵押权已事实消灭。抵押人对在此后借款人与信用社之间的其他借款合同主债权，虽签订有抵押合同，但由于未办理抵押物登记手续而不能发生法律效力，不再承担抵押担保责任，信用社也不能对此抵押物享有优先受偿权。
三、以集体土地使用权设定抵押的贷款，抵押权的行使问题
　　这是一个相当复杂、处理起来又相当棘手的问题，信用社的抵押贷款实践中，存在着不少因集体土地使用权作为抵押物而造成贷款无法收回，债权悬置的情况。首先，这些悬置贷款中一些是由于单独用集体土地使用权作为抵押贷款的抵押物造成的。《担保法》第36条明确规定了“乡（镇）村企业的土地使用权不得单独抵押”，因而，信用社信贷人员在同乡（镇）村的企业签订抵押贷款合同时，如果作为抵押物是集体土地使用权，就必须查明该土地上是否有建筑物（厂房），只有将此建筑物作为抵押物，其占用范围内的土地使用权才能同时抵押，切忌单独以集体土地使用权作主抵押物签订贷款合同。此规定类似于行政划拨土地使用权设定抵押时的限制，旨在保护集体土地财产和抵押权人在实现抵押权时的可得利益。因为集体土地使用权在取得时是无偿的，通过抵押后，抵押权人真正取得这块土地使用权时已变成有偿的了，而土地的实际价值则被抵押人取得了。因而，单独用集体土地使用权设定抵押，是利用集体财产为个别企、或个人谋求利益，一旦个别企业或个人无法履行到期债务，将会造成集体财产的流失，这是法律所不许的。其次是在没有国土部门登记、没有办理任何抵押物登记手续的情况下，用集体土地上的建筑物作为抵押物签订贷款合同。《担保法》第36条还规定“以乡 （镇）村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押”，明确了集体土地使用权设定抵押的限制；同时国家土地管理局发布的《农村集体土地使用权抵押登记若干规定》中明文指出：“抵押登记应当以土地使用权登记为前提。经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地使用权和乡村集体土地使用权可设定抵押，其他类型的集体土地使用权不得抵押。”因此，用乡村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权必须是已经向县级人民政府土地管理部门登记在案的土地使用权，即已取得了集体土地使用权证书，否则根据房地同时抵押的原则，用乡（镇）村企业的厂房等建筑物作为抵押竺的贷款合同就不能发生法律效力，该项建筑物也无法得到合法处理。
四、以共有房地产设定抵押贷款
信用社信贷人员在办理抵押贷款，尤其是以共有房地产作为抵押物的贷款时，签订抵押合同的抵押人只有一个或部分共有人，而不是全体共有人共同签署；而且在没有弄清楚抵押人在共有中的份额，抵押人占有的份额与贷款金额是否相符的情况下，就匆忙放贷，贷款逾期后，往往因有效担保的抵押物金额远远少于贷款金额而造成信用社债权不能得到充分保护。那么，造成这种问题的原因是什么呢？如何避免类似问题的出现呢？按照《民法通则》第78条的规定，凡涉及到共有房地产设定抵押贷款时，首先应弄清该共有房地产是按份共有还是共同共有。信用社信贷人员对于按份共有房地产设定抵押贷款时一定要查明抵押人（按份共有人）在共有中的份额，切不可超过这一份额，造成所设定的抵押无效或部分无效，由此不仅会损害其他房地产共有人的权利，而且会损害债权人的利益，给债权人造戚损失。其次，设定抵押贷款的房地产如果是共同共有的，则必须经全体共有人达成一致意见，以全体共有入作为抵押入，抵押合同的签署必须有全体共同共有人的签章，共同共有人中任何一个或者部分共有人为自己的利益将共有的房地产设定抵押，都是对其他共有人合法权益的侵犯。
五、抵押登记门槛高，进门难。当前，农村专业户、个体工商户、中小企业作为抵押物的主要是房地产，办理抵押登记手续却包括抵押登记、评估，地上定着物涉及到房产、土地多个管理部门，需要交纳的费用主要有两部分：①房产部门主要按评估值的0.5%和0.5%的抵押物所有权确认登记费；②土地管理部门有0.4%的评估费和1%--3%的登记费，综合收费率最低的也高达1%以上。以金融部门抵押物70%的贷款比例计算，抵押登记综合费用占贷款比例为1.43%，资金使用期越短，贷款成本越高。由于评估登记的有效期限经常与贷款期限的不匹配，加重了企业的负担。有时一件（宗）抵押物品与实际贷款需求也不匹配，大额价值的抵押物因一个证书，又不可能分割抵押，这就更加重了企业的负担，如：一民营纺织企业2004年意向性向当地信用社贷款500万元，贷款期限6个月，该企业一个权利证书价值几千万元，就是因为无法分割评估登记，而未能获得贷款，从人民银行有关调查资金分析，全国抵押物评估登记费用一般占融资成本的20%，县（市）远远高出这一水平。
六、抵押物品保管监控难。目前，金融机构开办的抵押贷款，抵押物品除有价单证由金融机构代为保管外，其他抵押品只得管理了“他项权证”，实物一律有借款人或抵押人自行保管。农村信用社抵押贷款户多，对象分散，信贷人员又少，很难对一些抵押物“实时监控”和集中保管，这就给一些信用观念差的借款人或抵押人留下可乘之机。这几年，出现了出质人擅自处置、转移抵押物的现象，给金融企业造成了不少损失。某一粮油加工厂2003年在信用社贷款120多万元，2003年该企业管理权和行政隶属关系下放到所在镇，该厂借企业改制之机，将原属于抵押权人（信用社）的房产一夜之间卖给了厂里员工，严重侵犯了抵押权人的利益，给信用社造成较大的损失。
七、对抵押物监管不力。作为评估登记后的抵押财产，在未经债权人同意后应该是不能擅自拆除、毁损或转让的，但在实际工作中，因各种原因，抵押物被人为拆除、改变、转让，给信用社债权资产的保全带来难度，甚至造成债权资产悬空。
八、抵押物的收回变现难。某市（县）农村信用社共有近300多万元逾期抵押贷款，按程序应依法收回，但为什么不能迟迟收回呢？原因有三：一是这些抵押物的抵贷值不能达成一致，大部分抵押值少于金融机构的债权额；二是有抵押品虽能与贷款额相当，但如何收，收后就会迅速贬值；三是过户费用过高，涉及房产的房产部门要收评估费、登记费、交易税，财政部门要收契约、税务部门要收营业税，涉及土地的土管部门要收评估费、过户费、年租金等手续费用，“豆腐变成了肉价钱”，使金融机构有苦难言。为了抢救信贷资产，金融机构硬性收回了一些抵押物质，保管处置变现更难。
九、评估不真实。为了多营销贷款，有意让评估部门抬高抵押物价值，从而使贷款与抵押价值相当接近，甚至高出抵押物价值，造成农村信用社资金损失。如某社2004年向借款户唐某发放抵押贷款30万元，抵押物为借款户所有的县城某住宅用地，该房产地理位置较为偏僻，面积仅为240平方米。贷款时，该房产的评估价值达40万元，远远高于实际价值。经办人员在房产价值明显高估的情况下，未经咨询和实地核实，贸然向其发放贷款。2006年，借款户唐某经营亏损无力归还贷款，该社向法院起诉，法院受理后，依法判决抵押财产归农村信用社所有。判决后，该社处置抵押物，但处置变现值仅为22万元，无法全额归还贷款，剩余的8万元贷款到目前仍然悬而未决。