住房抵押贷款中存在的问题及对策

久爱奥鹏晓林

引言
伴随1998年住房分配制度的成功改革，个人住房贷款业务也快速增长，已成为商业银行信贷业务中的重要项目。在经历了近几年的高速增长后，个人住房贷款规模不断扩大，给银行带来的潜在风险也在积聚；尤其近期房价持续攀升，国家宏观调控政策的频繁出台，给商业银行和购房者都敲响了警钟，警示目前房地产市场的泡沫以及个人住房抵押贷款业务的风险。根据国际经验，中长期个人住房贷款的风险往往是在业务大规模发展后的3-8年才集中暴露和显现，而当前正是这个风险暴露和显现的高危时期。2007年2月美国次贷危机的爆发，给个人住房贷款业务迅速增长的中国拉响了警钟，警示我们要高度重视商业银行个人住房贷款的潜在风险。以及2010年的国家宏观调控。
一、个人住房抵押贷款的风险种类
住房抵押贷款又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。住房贷款分为公积金贷款和商业贷款两种。按还款方式分为等额本息还款和等额本金还款两种。
（一）外部市场风险
1、经济周期风险
个人住房抵押贷款的期限普遍较长，一般为10-30年，是中长期贷款，个人住房抵押贷款的安全性依赖于城镇居民人均可支配收入的稳定增长。而个人收入的稳定性始终要受到宏观经济形势这一大背景的影响，这使个人还款能力和还款意愿的变化难以准确预料。当经济周期处于扩张阶段时，借款人的违约风险较小。
2、政策调控风险
目前我国部分城市的房地产市场存在投资“过热”及价格虚高的现象，针对这种情况，国家一旦实施规范房地产市场及稳定房价的政策、措施，政府经济政策的调整所引起的房地产市场的变化将给商业银行带来损失。
3、利率风险
商业银行个人住房抵押贷款面临的利率风险，是指由于金融市场利率波动而使商业银行遭受损失的风险。住房抵押贷款具有“存短贷长”的资本结构，一旦利率发生波动，无论涨跌，都会使银行遭到损失。
4、流动性风险
流动性风险指商业银行没有足够的现金来弥补客户取款需要和未能满足客户合理的贷款需求或其他即时的现金需求而引起的风险。该风险将导致银行出现财务困难甚至破产。房产的变现能力较差，商业银行可能因此而失去在金融市场上更为有利的投资机会，增加机会成本而遭受损失；商业银行发放长期住房抵押贷款的资金来源于短期存款，这使商业银行资产的流动性降低,进而使银行的兑付能力受到影响。
（二）开发商方面的风险
1、经营风险
如果开发商没有抓好营销工作，或者开发商自身实力不强，或没有准确把握市场前景，开发商所开发的楼盘在取得《商品房预售许可证》及项目封顶后不能及时实现销售，未能按预期取得商业银行的抵押贷款投入项目后期工程，开发商将被迫增加自有资金投入，或进一步向银行申请房地产开发贷款，从而大大增加财务负担。
2、“假按揭”风险
个人住房抵押贷款“假按揭”指少数房地产开发企业以本企业职工、股东及其他关系人冒充客户作为购房人,在未发生真实的商品房购买的情况下，利用虚假销售(购买)方式,套取银行信贷资金的欺诈行为。“假按揭”在个人住房抵押贷款中所占的比例约为0.82%。通常是一些房地产开发商为了弥补建设资金缺口或为了尽快回笼资金，利用假首付、溢价登记、虚假房屋、组织内部人员假意购买、一房多售、假身份证、内外勾结等多种方式套取银行资金，以获得利率优惠的长期贷款。
（三）来自借款人的风险
1、还款风险
作为借款合同的主体之一，借款人自身素质与还款能力会严重影响银行住房贷款的安全性，借款人的还款风险主要体现在还款能力和还款意愿方面。购房人的还款能力是按期偿还银行贷款的关键因素，但从我国目前的情况看，准确预测借款者的还款能力风险尚存在一定困难。
2、诚信风险
诚信风险指由于借款人缺乏信用观念和法律意识,造成的恶意欠款风险；同时由于单位随便开具个人收入证明,难以保证个人收入证明的真实性。当前我国金融业面临的最主要风险就是信用风险。在我国社会信用制度不健全、信用环境欠佳的情况下,影响个人住房抵押贷款风险的根本因素是借款人信用,防止个人住房贷款风险的关键也是借款人信用。
3、投机风险
现阶段我市房价上涨过快，居民对于住房的需求有增无减，这使得我市的住房价格一直持续保持高位运行。由于房地产市场的供不应求，一些购房人预期房屋价格继续上涨，基于投资需求购买房屋,一旦房地产市场出现投机过度,带动房屋价格持续上涨时,必将导致供求失衡,催生房地产泡沫,而如果银行向房地产投机者发放住房贷款,当房地产泡沫破灭时商业银行将承担巨大的金融风险,如果控制不力,就有引发金融动荡的可能，美国次贷危机就是这一现象的真实反映，商业银行应该以此为鉴，吸取经验教训。
（四）银行方面的风险
1、操作风险
根据巴塞尔委员会的定义，操作风险是指由于不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件导致损失的风险。引起操作风险的因素包括人员因素、流程因素、系统因素和外部事件因素，根据这些因素将操作风险相应分为人员因素导致的操作风险(如操作失误)、流程因素导致的操作风险(如流程执行不严格)、系统因素导致的操作风险(如系统失灵)和外部事件导致的操作风险(如外部欺诈、突发事件)四类。其中，人、流程和系统因素属于内部因素，外部事件属于外部因素。
2、项目评估风险
房地产项目评估是个人住房贷款的一项重要相关业务尤其是二手房贷款的必须环节,也是影响贷款风险的不可忽略因素。由于评估业竞争比较激烈且评估公司鱼龙混杂,评估业务的秩序无法保证。有的公司为了招揽业务,不是依据市场状况而是按照借款人意愿随意估价；并且评估业务的专业性较强,银行或住房公积金管理中心对评估结论一般无法进行科学判定,容易导致抵押物价值失真。由于住房价值大,价格影响因素多,如果估价不真实不准确,贷款就缺乏充分的安全保障；而一旦发生风险,评估公司并不承担任何经济和法律责任。因此,必须对评估业务给予足够重视,采取有效措施防范其中的潜在风险。
3、抵押物风险
抵押物风险主要包括抵押物价值风险，抵押物登记风险和抵押物处置风险。①抵押物价值风险。个人住房抵押贷款虽然属于担保贷款,但是抵押住房本身也有存在风险的可能。
②抵押物登记风险。主要是抵押物登记证办理的风险。商业银行对用以抵押贷款的楼盘审查不严格，一些开发商“五证”不齐，不具备抵押贷款合同的主体资格，埋下了抵押房产的合法性隐患。
③抵押物处置风险。
抵押物处置工作为银行行使抵押权设定了前置性义务，增加了银行使抵押权的成本，甚至会造成银行实际抵押权被悬空的可能。
二、个人住房抵押贷款存在的问题
（一）个人住房抵押贷款业务发展迅速
随着住房分配制度的改革，我市房地产业发展迅速，与房地产业一同发展壮大的房地产金融业务经历了从无到有、由弱到强的发展历程。作为房地产业发展中不可替代的重要支持和保障的金融业，与房地产业有着必然的密切联系。住房分配制度的改革带动了以住宅为主的房地产业的快速发展，也为商业银行房地产金融业务的发展创造了空间和舞台，提供了发展的土壤；而商业银行信贷资金的支持在保证住房分配货币化改革顺利实施的同时，更为以住宅为主的房地产业的发展和广大购房者输送了急需的“血液”，成为房地产业发展的“助推器”。近年来，我国的房地产金融业务一直保持着持续增长的势头。我国个人住房贷款业务发展迅猛，贷款余额占全部房地产贷款余额的比重从2005年末的20.49%上升到2010年9月末的80.62%，占各项贷款余额的比重从2005年末的0.36%上升为2010年9月末的7.82%。如此大的规模和快速的增长速度，其中蕴藏着大量的风险。