抵押贷款中存在的问题与对策

久爱奥鹏晓林

第一章 引言
《中华人民共和国担保法》颁布以来，以房地产等不动产和视为不动产的财产（以下依房地产为例加以说明）作为抵押物的抵押贷款在银行贷款中显示出举足轻重的作用，以有效资产抵押来融通资金，既是企业获得银行信贷支持的主要途径，也是银行有效防范信贷风险的重要手段。
目前，企业向银行申请抵押贷款的抵押物，主要是企业正常生产、生活和办公用的房地产以及使用正常的机械设备等固定资产。抵押物的状态如何以及抵押手续的完备与否，决定了银行信贷风险的高低。
本文试从评估工作实践入手，对如何准确评估抵押物、规范抵押行为，从而有效防范信贷风险提出相应对策，并就银行实际工作中遇到的有关贷款抵押的问题及其对策，简单作以探讨。

第二章 抵押贷款存在的风险和法律问题
2.1抵押贷款存在的风险
2.1.1 抵押贷款合同中的抵押物与实际不一致
抵押贷款合同中登载的抵抑物与实际抵抑物无法一一时应，形成隐性风险。企业将自己厂区内的房产及设备向银行进行抵押，银行在审核了各种权证后委托评估公司评估，并将房产和设备在相关登记部门办理抵押登记手续后发放了贷款。从手续上看，此项贷款既合法又安全，但事实上，由于评估公司出具的评估报告只计算了委估的房产及设备的评估价值，而银行也只是根据评估价值发放贷款，导致信贷人员甚至企业会计都不清楚抵押贷款抵押的是哪些资产。这种抵押贷款合同中登载的抵押物与实际抵押物不能一一对应的情况有可能导致两种后果:一是在处置抵押物时，如果发生诉讼事项，由于不能准确指证抵押贷款所对应的抵押物，届时企业又不予配合，则极有可能给银行带来重大负面影响。二是企业将已抵押设备、房产私自变卖或拆除，购人新设备或新房产，又抵押给另一家银行，信贷人员因不清楚、不了解抵押物状况而无法及时掌握信息，造成处置时无抵押物可处分，银行的优先受偿权落空。
2.1.2 抵抑房产不完整，货款风险加大
商业企业不定期地需要大量的流动资金，其在需要资金时，往往将商业房产中的部分楼层或一层中的部分面积拿出来办理抵押，造成一幢房产不同楼层分别抵押给多家金融机构或一层抵押给两家以上金融机构的情况。此类抵押虽然办理了手续，也合法有效，但在处置时，由于涉及多家金融机构，而各机构为了维护自身利益，意见很难统一，导致抵押物价值大幅降低，抵押物无法处分，贷款无法收回。即便通过增加贷款额回购其他金融机构贷款债权的方式，使一家银行全部拥有整个商场的抵押权，但因总的贷款额已大大高于商场的评估价值，也不能避免贷款风险。
2.1.3 抵抑后出租，债权实现受限
如某饭店将饭店大楼抵押给银行，办理了相应的抵押贷款手续，在获得银行贷款后，未经银行同意就将抵押的整幢饭店大楼出租，并与租赁方签订了出租合同。将抵押物出租，按规定必须经过抵押权人的同意，未经同意，抵押物所有人不得擅自出租。而现实中，这种违反规定的现象屡有发生。未经银行同意而出租抵押物会出现两种情况:一是出租期长于抵押期，给处置抵押物带来麻烦;二是出租期内租金收人不足以归还银行抵押贷款本息，形成信贷风险。尽管抵押先于出租，但由于有租赁合同的限制，牵扯到第三方，所以处置时仍较为困难。
2.1.4 抵抑资产价值高估，赔付时银行受损
近年来，评估中介市场竞争激烈，一些评估公司出于营利目的，往往置“客观、独立、公正”的评估原则于不顾，满足委估方(尤其是抵押物所有人一方)的要求，高估抵押资产价值，造成抵押物超值抵押，在到期处置抵押资产赔付时，债权人银行就会受到损失。
2.1.5 房屋、地产多头登记，产权不完整
有些企业在抵押物价值不能满足企业对资金的需要时，便利用房屋、土地登记机关分别登记的空子，先到一家银行用房产抵押办理抵押贷款并到房产局进行登记，而后又到另一家银行用土地抵押办理抵押贷款并到土地管理部门进行登记，给银行带来极大的风险。
2.1.6 租赁土地进行抵抑，产权不明晰
有些企业将租赁来的土地向银行申请抵押贷款，银行也为之办理了抵押登记手续，在贷款到期要处置抵押物时发现贷款企业不具有对该土地的使用权，而只有短期的土地租赁使用权，造成了信贷风险。不动产抵押与动产质押有一个本质区别，动产质押是以转移质押物为重要条件的，而不动产抵押则是以不转移抵押物占有的方式为条件，因此，抵押的不动产如房地产，实际上是资产产权的抵押，而非资产本身的抵押。作为抵押资产，要求权属合法、有效，但企业租赁的土地有租赁期限，租赁期满，企业对此土地无任何权利;即使在租赁期内，企业与土地使用者签订的租约有附加条件，银行也无法进行处置，最终造成损失。