天津大学12秋《房地产估价》在线作业二

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一、单选题（共 20 道试题，共 100 分。）V 1.  某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15曰进行复估，则复估的估价时点为（）。
A. 2003年6月15日
B. 2003年8月15日
C. 签订估价委托台同之日
D. 估价人员与委托人商定的某日
      满分：5  分
2.  房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小？（ ）。
A. 买卖双方的知识水平
B. 买卖双方的偏好
C. 讨价还价能力
D. 感情冲动
      满分：5  分
3.  某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是()。
A. 现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B. 现时该房改房上市交易的正常价格
C. 现时该房屋的房改成本价
D. 当时该房屋的房改成本价
      满分：5  分
4.  某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。
A. 1838.00
B. 1844.55
C. 1845.87
D. 1850.00
      满分：5  分
5.  估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和()。
A. 价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B. 价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C. 价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D. 价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
      满分：5  分
6.  下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。
A. 建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数
B. 建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数
C. 建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等
D. 建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数
      满分：5  分
7.  一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为40年，建筑物经济寿命为50年。则这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。
A. 50
B. 40
C. 46
D. 不确定
      满分：5  分
8.  从广义的角度来看，价值可分为（ ）。
A. 使用价值和交换价值
B. 投资价值和市场价值
C. 公开市场价值和非公开市场价值
D. 原始价值和账面价值
      满分：5  分
9.  某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A. 180
B. 196
C. 200
D. 300
      满分：5  分
10.  某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为（ ）。
A. 2005年8月16日
B. 2005年12月15日
C. 估价作业期间的任意一天
D. 估价人员与委托人商定的某天
      满分：5  分
11.  商业经营的房地产，其净收益为（ ）。
A. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润
B. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润－投资利息
C. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－投资利息
D. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－商业利润－投资利息
      满分：5  分
12.  假设开发法中，估价时点通常是（ ）
A. 开发完成后的房地产价值所对应的时间
B. 开发结束时的时间
C. 全部租售出去的时间
D. 购买待开发房地产时的时间
      满分：5  分
13.  在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=( )×直接成本利润率。
A. 后续开发成本+管理费用
B. 后续开发成本+管理费用+销售费用
C. 待开发房地产价值+后续开发成本
D. 待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费
      满分：5  分
14.  下列情况中会导致房地产价格上升的是()。
A. 上调贷款利率
B. 收紧房地产开发贷款
C. 开征房地产持有环节的税收
D. 增加土地供应
      满分：5  分
15.  某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。则其综合资本化率为()。
A. 7.65％
B. 75％
C. 9.42％
D. 10.19％
      满分：5  分
16.  若较为精确地应用假设开发法时，应考虑（）。
A. 通货膨胀影响
B. 投资利息因素
C. 资金时间价值
D. 投资风险补偿
      满分：5  分
17.  以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为(）
A. 签订估价委托合同之日
B. 发放抵押贷款之日
C. 完成估价对象实地查看之日
D. 未来处置抵押房地产之日
      满分：5  分
18.  下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。
A. 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B. 房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征
C. 房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D. 房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
      满分：5  分
19.  拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为（ ）
A. 拍卖价格＞招标价格＞协议价格
B. 拍卖价格＞协议价格＞招标价格
C. 招标价格＞拍卖价格＞协议价格
D. 招标价格＞协议价格＞拍卖价格
      满分：5  分
20.  （ ）是防范估价风险的最后一道防线。
A. 估价师声明
B. 估价的假设和限制条件
C. 审核估价报告
D. 估价报告应用有效期
      满分：5  分

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