浅谈房产税改革

久爱奥鹏晓林

浅谈房产税改革

一、我国房产税的起源和发展历程
（一）我国房产税的起源
房产税并不是现代才有的税种，有证据表明，中国大概是最早征收房产税的国家。《周礼》曾记载“掌敛廛布于泉府”，廛布相当于当时课征的房产税，属于土地税的一部分，对三种房屋征收。
作为一个独立的税种，而不再并入土地税中征收，房产税是以唐朝建中四年(公元783年)征收的“间架税 ”为始的。当时的户部侍郎赵赞以“军用不给”为由，建议兴办“间架税”。“所谓间架者，每屋两架为间”，即是一种以房屋为课税对象的财产税，又称“屋税”。其征收方法为“上屋税钱二千，中税一千，下税五百”。据此可见其纳税人是房屋的所有者，课税对象是房屋，计税依据为房屋的外部标志，即分上屋、中屋和下屋三等。而对于隐匿不报者，“敢匿一间，杖六十，赏告者银五十缗”。
这种不问有无收益，见屋就征的做法，使当时的一些“衣冠士族，或贫无他财，独守故业，坐多屋出算者，动数十万，人不胜苦”。一般平民，更不堪负担。
（二）我国房产税的发展历程
1. 我国古代的房产税
唐德宗在位的时候征收过“间架税”，不论城市乡村，一律论间收钱，好房子每间两千文，差房子每间五百文，不好也不差的房子每间一千文。这是房产税的鼻祖。
在当时，这种“间架税”其实就是苛捐杂税的一种，因此到了兴元元年(公元784年)，泾原兵在长安发生兵变，即在长安市上提出不纳间架、除陌两税的口号，致使唐德宗被迫将它与其它杂税一并废除。后来各朝均有征收，但时征时停，停征时并不是不对房屋征税，而多是将其并入土地税中一起征收。
“清朝初期，地方杂税大兴，宛、平两县有铺面行税；有的地方有间架房税；江宁有布廛输钞；京师有琉璃、亮瓦两厂计檀输税”。这些都属房屋税，至乾隆年间，逐渐废止。
1840年鸦片战争以后，在西洋列强霸占的一些大城市的租界内，借口充裕捕房经费，先后强行开征房捐一类的捐税，开启了近代房捐史的真正源头。
在太平天国的部分辖区内，也曾一度有过房捐。其征收方法又有不同，是以间数为标准，按日起捐。据史料记载，征额为：嘉兴每日每间三文，桐乡也是每屋每日三文，常熟则为每间屋每日捐钱七文。
清光绪二十四年(公元1898年)，由户部通令各省审查城市集镇的铺户行店数，抄袭租界办法，规定房捐章程：“凡租赁房屋，按其每月租金课税10%，房东、房客各负担一半。其居住自有房屋者，比照近邻出租房屋的租金课税10%。”但当时还未实行就奉命停止。
后来在八国联军战事结束、辛丑条约签订后，清政府承担了巨额的赔款，但清廷当时已收入骤减，支出大增，国库空虚，因而清政府就将赔款额向各省分摊，所以使得房捐章程于光绪二十七年(公元1901年)又重新试办并付诸实施，但各地执行不一。
2. 我国近现代房产税
我国房地产税制的历史沿革。为了剖析我国房地产税制缺陷及其制度根源，先回顾我国建国以来房地产税制的历史沿革。大致经历了以下四个阶段。
　　（1）房地产税制初创阶段（1949-1970年）：1950年新中国税制建立，地产税、房产税、契税和遗产税也随之而建立。同年6月，中央政府决定遗产税暂不开征，而房产税和地产税合并为房地产税。可见，此阶段我国房地产税制体系仅由房地产税和契税两个税种组成。
　　（2）房地产税收萎缩阶段（1971-1983年）：1973年，把对国有企业课征的城市房地产税并入工商统一税中征收。同时，随着我国城市土地的全部国有化、国有企事业单位职工的住房所有权的国有化，房地产税收的课税范围日渐萎缩。
　　（3）房地产税制恢复与建设阶段（1984-1990年）：1984年起，在国家经济体制的改革的大环境下，随着城镇土地使用制度和住房制度的改革，房地产商品化日趋完善。1984年将地产税划出；并更名为土地使用税；1986年恢复课征房产税；1987年开征耕地占用税；1988年开征城镇土地使用税。
　　（4）房地产税制的改革与完善阶段（1991至今）：1994年我国税制改革，对房产税的计税依据和课税范围进行了000，同时增加土地增值税；并提出计划开征遗产税，但至今未实行。此后，国务院及有关部委不断有新000的税收条例颁布实施，使我国房地产税收制度日渐完善。2006年国务院九部委发布的“国六条 ”规定：从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

二、国际的房产税
（一）美国的房产税
在美国涉及到房产的税主要是个人所得税和不动产税，而买卖过程中几乎涉及不到其他税。每年的春季时由自己报税。
房产如果持有两年以上(以过户时所发的房契时间为准)再出售的，夫妻俩可以有50万美元的免税额，即如果房产增值没有超过50万元就可不交税。而单身的免税额在25万美元。如果超过此数目联邦政府要对涨价部分征20%的个人所得税。如果持有时间不满两年，两者涨价部分全部要交20%的个人所得税。但装修以及其他改进房屋的费用和贷款利息扣除。
此外，拥有房产后每年交不动产税给州政府。各州税率有所不同，幅度在房产价值(政府一般每两年左右评估一次)的1%到3%之间征收，分两次付清。
（二）法国的房产税
房地产税的征税根据是土地的出租价值，包括“未建成区的地产税 ”、“建成区土地税 ”和“住宅税 ”。
　　按规定，“未建成区的地产税”由空地的所有者缴纳税金，其税金减免部分是20%；“建成区土地税”由建筑物(住宅或其他建筑物)的业主缴纳税金，其租金减免部分是50%；“住宅税”由住宅居住者缴纳税金，但没有减免部分。
在上述三类房地产税中，前两类是由业主缴纳，后一类由居住者缴纳，由业主缴纳的两类考虑了业主的成本，因此有减免部分，而由居住者缴纳的一类则没有减免。
（三）德国的房产税
在德国，只要有房产，一般需交纳房产税，只有当房产是文物，而且维护费用超过房产收益时，可以提出免税申请。由于德国以严厉的税收政策抑制房地产投资者，对于土地与房地产征收浮动税率，这使得德国房价长期维持稳定。
德国一直把房地产视之为重要的刚性需求与民生要求。过去10年间，德国名义房价每年仅上涨1%，德国物价水平平均每年涨幅达2%，也就是说扣除物价因素，德国的房价实际上在以每年1%的速度缩水。
德国房价10年不涨，甚至在金融危机时仍继续保持平稳态势。由于德国严格控制恶性通胀，一旦CPI超过标准，德国央行一定加息。因此，德国不会产生由货币泡沫而起的资产价格泡沫。
在德国要购置一栋房屋，首先要缴纳评估价值1%～1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税，还有本质上的资本利得税，买卖盈利缴纳15%的差价盈利税，十年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%。土地购买税和资本利得税的适用范围还包括买卖房地产公司的股票。
市场价格高，税收就大幅上升，投资者无利可图。再加上由于德国政府每年都根据实际情况推出大批廉价房和经济适用房来满足不同收入群体的需要，因此，即便在马克上升期间，德国也没有出现大规模的资产泡沫，大批国际炒家投资者全都铩羽而归。
另外，在德国迟缴房产税不管是有意，还是处于争议期，都是要缴纳罚金。就算是子承父产也不可免税。
（四）新加坡的房产税
新加坡坚持小户型、低房价原则，对购买自用房者实行税收优惠，对10％的最困难群体，政府提供补贴或廉租房。政府严格控制高价商品房的比例，对于超过100 平方米的“富人住房”，一律收取高倍的土地出让金及高倍的物业费。
新加坡的房产税是按照房屋的年产值来计算的，而年值是房屋每年可赚取租金的净收入，也就是年租金减去物业管理、家具、维修的费用。政府在房产税方面也同样体现了“劫富济贫”的原则：自住房产的房产税率是4%，其他类型的房产税率（如房屋出租者）是10%。而对于小户型的业主，政府会在自住的4%基础上再进行折扣。从2011年开始，政府对房产税进行了改革，制度更加倾向于弱势群体：对年值低于6000新币的房屋免收房产税，而年值在6000至24000新币的，只对高出的部分征收4%的税。而对于年值超过24000新币的房子，超过的部分要缴纳6%的房产税。
（五）韩国的房产税
韩国政府在2005年征收“综合不动产税 ”时已经有财产税。比如一套1亿韩元(现韩元兑人民币汇率约183∶1)以上的住房每年要征收0.5%的财产税，不过由于征税的标的房价不到市场价的50%，所以实际税率只有0.2%左右。
综合不动产税是在财产税之上额外征收，韩国政府把税款分配到各个地方政府，帮助缩小地域之间的经济发展差距。征税对象是6亿韩元以上的住房，税率是1%至3%。但由于征税的标的房价是市场价的60%至70%，实际税率要低很多。在2007年，综合不动产税实际税率达到最高峰的0.87%。从2008年开始实行减税政策，调整了综合不动产税，把征税对象上调到价值9亿韩元以上的住房，把税率下调到0.5%至1%。

三、我国房产税存在的问题：
（一）征税范围过窄
现行房产税的征收范围仅限于城市、县城、镇和工矿区的房产而不包括农村房产。随着工业化的不断推进，工商企业、国有企业、乡镇企业、外商企业逐步延伸到农村地区。而且，伴随着工业化的推进，农村城镇化程度不断提高，农民私人建房日渐增多，农村经营性用房也日益膨胀。在农村房产规模急剧扩张、质量不断上升情况下，仍将农村房产排除在征税范围之外，房产税收入增长将失去一大块稳定税源，也有失公平税负。
此外，现行房产税对个人非经营性房产予以免税。现在住房成为可以交易的商品，个人拥有房屋产权成为普遍现象。显然，在现行房产税免税者的状况已发生根本变化的条件下，实行原税制规定已 成为一种过度的税收优惠。再者，现在人与人之间 的经济差距已经很大程度地表现在住房消费上。目前我国，一般家庭为了一套普通住宅需省吃俭用二十年乃至三十年，而一些富有居民却拥有数额十分可观的房产，有的甚至已经将购置房产作为一种长期投资。对这部分房产不征税，不符合税收的公平原则和房产税的本来目的。
（二）内外两套税制，有违税收公平
同是对房产课税，我国现行税制同时设计了房产税和城市房地产税两个税种，分别征收， 前者适用于内资企业和个人，后者适用于外资企业和外籍人员及华侨、港、澳、台同胞。这种制度安排意味着现行税收规定对房产的课税是内外有别的，将不同的纳税人置于不同的竞争起点上，必然造成税负不公。
（三）计税依据设计不合理
目前我国房产税的计税依据分为两类: 一是从价计税，对自用的经营性房产按房产计税余值征 收;二是从租计税，对出租的房屋按其租金收入征税。从价计税是按原房产值一次减除 10%~ 30%后的余值为依据计算缴纳房产税。这种税制设计存在很大的一个缺陷，就是房产原值不会随经济发展、物价变化和房产价值的上升而相应增加，难以发挥房产税组织财政收入，充当地方主要税种的功能，也极大地削弱了房产税对经济的调节功能。而以租计税的方法，由于目前房屋出租的收入已经列入营业税征税范围，会在一定程度上造成重复征税。
（四）税收征管的配套制度和措施不完善
我国目前还缺乏严密的财产登记制度，这在很大程度上影响了税收征管的力度，同时，与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度不健全，现有的房地产评估机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要，导致税收流失现象十分严重。