石家庄房地产市场政府调控效果

久爱奥鹏晓林

石家庄房地产市场政府调控效果
      ——对新政出台后石家庄房价情况的调查报告
一、引 言
（一）石家庄房地产市场现状分析
人们都说房地产业是一个暴利行业，自2003年1月首次评选2002年“中国十大暴利行业”以来，房地产从2002年第一版到2004年，连续三年“荣膺”十大暴利行业之首。2005年、2006年在国家实行了密集的宏观政策对房地产业进行调控的情况下，房地产业依然再度登上该排行榜，并且位居前列。从统计数据来看，我国房地产市场的平均利润率普遍都在10%以上，部分中高档房地产的利润率更是高达30%-40%。  
    房价收入比直接反映出房价水平与居民自住需求的匹配程度，据石家庄市统计局数据，2009年全市城镇集体以上单位在岗职工年平均工资43346元，那么以家庭为单位，年收入平均为8-9万。目前石家庄商品房成交均价在7000元/平-8000元/平，那么买一套最普通的商品房需要70万，如此一算，房价收入比已近9倍，也就是说以家庭为单位，不吃不喝9年，才能买得起房。但是，房价收入比的计算使用的是全市新建商品住房均价且包括经济适用房，大量身处高房价地区，拿着平均收入的人感到有点不真实，据相关数据显示，石家庄2009年的城镇居民人均可支配收入只有25027元，远远没有达到7万的标准，那么，石家庄市区内的房价收入比应该是多少呢？以桥西、桥东、高开三大区域成交均价来算，目前石家庄市区内新房成交价格在11000元/平米左右，掐指一算，石家庄市中心的房价收入比应该在19至20之间，也就是说如今想要在石家庄市中心买套房子需要不吃不喝19-20年。

（二）房价持续上涨的原因
引发房地产市场房价持续上涨的原因其实就是房地产开发商在获得土地后，凭借垄断土地使用权而处于垄断地位，致使项目建设和产品销售环节成为非竞争性的状态，之后再按照“成本+垄断利润”的原则确定其产品的价格，这也是房价坚挺的根本原因。另一方面，房地产商依靠其在房地产市场上的垄断地位，与中介和媒体联手虚构买卖合同，隐瞒房源，恶意炒作，哄抬房价；由内部员工虚拟“客户”签订购房合同以骗取按揭贷款，或者倒手买卖拉抬房价、造成楼盘旺销假象；甚至雇佣民工排队购房，营造抢购氛围，而虚假的“折扣”、“激动人心”的开盘狂销，运用多种手段人为制造“房屋短缺”的现象，引导消费者的心理价位，不断抬高房地产的价格。
（三）房地产调控的新政策
针对房地产市场日益严重的泡沫现象，在“两会”闭幕后，中央调控房地产明显加大了力度，推出了一系列的房地产调控政策。新政策规定：首先，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；其次，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；第三，在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；第四，加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策；第五，对不能提供１年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停放贷。中央政府所颁布的这一系列的调控政策，主要是针对投机性炒作的抑制、对住房需求的抑制、对地方政府在房地产市场上作为的要求和规定。其政策意图是希望保持房地产市场的健康发展，房价增幅不要过快，让中低收入家庭能够买的起房、住得起房。
    2010年4月14日在国务院常务会议决定提出用差别化的信贷、税收和土地政策为高烧不退的房地产市场降温。继新“国四条”之后，4月17日，国办又发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。在石家庄本地，市政府也紧随其后出台了地方细则，在政策频繁调控之下，广大购房者和被调查者的看法和预期如何，房价又有何变化？本文就对此进行调查、分析。
二、调研方法
（一）调查对象
    本次调查以首次购房且家庭年可支配收入在7万元以下的石家庄市居民为主，年龄范围为18—65岁，样本平均年龄32岁。共调查了1013名石家庄市居民，调查样本见表1。
表1   石家庄房价调查样本
        极小值        极大值        均值        标准差
年龄        22        60        31.7        8.8

（二）调查方法
    通过搜狐网焦点房产这一网络平台，对石家庄市民进行“新政调控效果满意度及房价预测”的网络问卷调查；并利用目前中国最大、信息最全的房地产专业数据库——中国指数研究院•中指调查的相关数据绘制图表，以此研究石家庄房价的趋势变化。
    三、调研结果与分析
（一）“新政调控效果满意度及房价预测”的网络调查问卷
1．对所了解的成交量变化的调查　
根据网络问卷调查的结果显示，有32% 的被调查者认为成交量减少50%以上，22%的被调查者认为减少20%-50% ，17%被调查者认为没什么变化，26%的被调查者认为成交量减少20%以下，仅有4%的被调查者认为成交量有所增长，如图1所示。看来更多的被调查者了解到的情况是新政出台以来新房的成交量减少一半以上。


　图1  所了解到的成交量变化

2．对所观察到的房价涨跌的调查
    在对房价涨跌与否的调查中，48%的被调查者认为新政出台后房价没有发生什么变化，26%的被调查者发现房价上涨，13%的被调查者观察到房价下跌10%以内，6%的被调查者发现房价跌10%-20% ，认为跌20%以上的被调查者占到8%。所以大多数被调查者认为房价没有发生明显变化。

3．对调控效果满意度调查　　
在对于调控效果满意度的调查中，83%的被调查者表示不满意，9%的被调查者基本满意，只有8%的被调查者表示很满意。与此相关的，87%的被调查者认为新政的调控效果要低于预期。另外，在被调查者中，认为新政的调控效果达到预期和超出预期的人数所占比例相同，都仅为7%。总体来看，大部分被调查者还是觉得调控的效果并不尽如人意。

4．对国家调控政策的信心情况
根据国家统计局中国经济景气监测中心、新浪乐居、中国市场信息调查业协会、零点联合发布2010年“中国购房者信心指数”的调查数据可以看出，2010年“4.17”新政出台后的第二个季度购房者对国家实行平抑房价的政策的信心比较大，占比36.1%；而在一季度为23.7%；二季度对国家平抑房价的调控政策信心非常大占比9.1%也大于一季度的7.3%；另外，二季度对国家调控政策没信心的购房者比例为14.6%远也少于一季度的28.1%。根据图也可以看出，有42.7%的被调查者认为由于国家的一系列调控政策，今后房价会有所下降。所以，虽然多数被调查者对调控目前产生的效果满意度不高，但是对国家新政未来的效应还是有一些信心的。

图2  一、二季度调查者对国家调控政策的信心情况
（数据来源：中国指数研究院•中指调查）

图3  调查者对国家调控政策的信心情况

（二）对石家庄房价变化、趋势的调查   
    新政三月以来石家庄整体房价未现“松动”，但个盘上的区别已非常明显，目前市场上最高优惠达到了8.4折，这是以往绝不会出现的现象。从数据上来看，银行采取的严控二套房，限制三套房的金融政策，以及石家庄出台的上调非普通住宅契税的新政已经收到了立竿见影的效果，业内人士认为房价已经由峰值跌落，进入了下滑通道。
1．对住宅成交情况与供应情况的调查
    分析房地产市场的发展趋势，上半年石家庄房价之所以下降幅度不大，一个很大原因是一直以来市场上的房源库存较少。“房价实质性下跌将从新盘开始。”按照下图所反映的情况，可以看出住宅的供、需关系已经发生了明显的变化，6月份石家庄住宅的成交套数远低于开发商的可售套数。就如桥东区某楼盘目前还有大量的房源等待出售，其销售现场较为冷清，置业顾问摇头表示销售很慢。
另外，据相关人士对石家庄土地供应计划的分析，石家庄在下半年将迎来大量的土地供应，届时房价也许也会迎来进一步的下滑，这种供大于求的局面将对房价形成实质性的下调压力。