关于山西吕梁市房地产新政策的调查报告

久爱奥鹏晓林

关于山西吕梁市房地产新政策的调查报告

一、关于山西吕梁市房地产新政策调查研究的综述
（一）调查研究目的
“居者有其屋”,既是公民生存和发展的基础，也是政府的基本职能和责任所在。当前，我国的房地产问题已经超越经济问题，正在变成复杂的社会问题。房地产的高度市场化，正在导致越来越多的年轻人成为"蚁族",他们的社会处境日益恶化。
为了遏制此事态的不良发展，我国政府积极采取措施，采用宏观调控，颁布一系列的房地产新政策。2010年房地产新政策颁布。《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，通知要求遏制房价过快上涨，对首套自住房90平方米以上的家庭，首付比例不得低于30%；二套房首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍。
在此背景下，通过调查自己所在地区在实施国家房地产新政策过程中，较之以往政策实施中，所获得的阶段性成果以及所遇到的问题，旨在提出相关建议，使得我地区的房地产市场能够稳健地前行。
（二）调查时间、地点及方法
1.调查时间：2010年6月
2.调查地点：山西吕梁市各大房地产公司、吕梁市房地产管理局以及街道上问卷调查
3.调查方法：走访、座谈、查阅行政案卷以及问卷调查
二、关于山西吕梁市房地产新政策调查研究的结果分析
（1）调查情况总体特征
规范商品房项目预售行为、严格商品房项目预售许可条件的工程形象进度条件、合理确定商品住房项目预售许可的最低规模、强化商品房预售方案管理、完善房地产交易资金监管制度、加强房地产销售代理和房地产经纪监管、健全房地产信息公开机制、加快房地产领域信用体系建设和加大对违法违规行为的查处力度等九个方面对商品房销售行为进一步规范。
2008年四季度以来，山西吕梁市地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，取得了积极成效，新建商品住房成交面积大幅度增加，保障性安居工程建设进度进一步加快，这对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标，发挥了重要作用。
在相关人员问卷调查中，比起以往政策，在新政策之下，现在更多的人群对新政策有期望心态。
（二）调查结果具体分析
在国家颁布房地产新政策之际，吕梁市政府设立房地产管理局，力求规范房地产市场的管理。
吕梁市房地产管理局自成立以来，在市委、市政府的正确领导下，坚持“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，秉承“服务群众、服务社会，全面推进房地产事业健康发展”的理念，全局上下齐心协力，共谋发展，以关注民生、为民办事，做好住房保障工作为中心，以改善服务环境、提升服务水平为突破口，大力推进机关作风建设和廉政建设，努力实现重点工程有突破，业务工作大跨越，各项工作卓有成效，主要体现在以下几个方面：
1．安康居住工程建设任务年年超额完成。
全市近三年来共建成安康居住工程167.22万平方米，完成目标任务的118.27%。其中：普通商品房建成100.77万平方米，经济适用住房建成66.45万平方米。
2．廉租房建设深得民心。
廉租住房建设作为市政府为人民群众承诺办好的十件实事之一，市委、市政府领导高度重视，大力支持，尤其是2007年市政府批拨1256.5万元专项资金，用于市本级购建廉租住房，市政府领导多次亲临现场检查指导工作，市直相关部门给予了大力支持，共建成廉租住房102套，目前已竣工，10月份将安排第一批住房困难户入住。
    3．全力启动扶助中低收入家庭购建住房工程。住房置业担保是一项新工作，自2006年12月正式启动运行以来，共办理住房担保业务579宗，担保贷款总额5900多万元，为切实解决中低收入家庭住房困难问题、缓解购房户资金紧缺的困难起到了重要作用，受到了社会的广泛赞誉。
4．建立住房维修基金迈出新步伐。
根据《物业管理条例》有关规定，我们开展了此项工作，向140个单位发出归集住宅维修资金的通知，一期归集维修资金160万元，后续归集工作正在紧张有序地进行。
5．房地产市场秩序专项整治工作初见成效。
2006年以来，中央、省、市各级党委、政府高度重视房地产市场整治工作，该局与市直相关部门联合下文，及时安排部署，制定方案，组织动员，建立健全工作机制。先后对34户开发企业，50多个项目进行了整顿，共查处违规销售2个企业、2个项目，市规划区房地产市场有了明显好转，并通过了省检查组验收。
6．房地产常规业务管理进一步规范，服务水平得到提高。
我们坚持方便群众、服务群众的原则，通过简化审批程序、提高办事效率、提供优质服务等措施，对业务工作做了进一步调整和规范,有效遏制了黑市交易和非法中介行为,在产权登记和办证过程中,精简手续,简化审批程序,一切以方便群众为目标,使房地产常规业务管理工作得到进一步规范,服务水平得到明显提升。
7．房地产交易市场建立。
房地产综合服务大楼投入使用后，二层、三层作为交易市场和办证大厅即将正式运行，将成为全市第一个规范运作、集中办公的房地产交易市场，为城市居民提供公开、公平、公正、便捷的服务，为杜绝黑市中介、欺诈交易、缺斤短两的违法行为提供重要条件，为方便群众，办理房屋买卖、租赁、物业管理、拆迁管理、产权签证手续，提高办事效率提供了场所。
三、关于山西吕梁市房地产新政策调查研究的结果综述
调查结果显示，山西吕梁市房地产新政策的实施绩效成果基本良好。新建商品住房成交面积大幅度增加，保障性安居工程建设进度进一步加快，这对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标，发挥了重要作用。但是，在新的调控政策实施过程中，房地产市场的一些表现还不尽如人意：
一是新建商品房价格还维持在较高水平，虽然6月份出现微小的环比下降，但是不是下行的拐点出现，房价能下降多大幅度，还不确定，离购房者的期望甚远。同时开发商还在观望和等待，等待政策的松动。而一些城市的商业银行在第三套房贷上少量放行。
二是在购房者等待房价回落的过程中，房租价格却出现了较大幅度的上涨，虽然具有租金偏低补涨、供求矛盾较大、中介助推等多种上涨的理由，但对于买不起房的群体，又面临租房成本上升的实际困难。
三是虽然国务院将加快保障性安居工程建设作为房地产市场调控的一项重要内容，要求确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。以便解决更多的中低收入群体住房难问题，减少对商品住宅的需求。6月份住建部发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，要求各地大力发展公共租赁住房，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求。但各地在实际落实上，行动较慢，难以分担商品房市场的压力。从另一方面讲，吕梁市房地产市场处于刚刚起步，在新政策的实施过程中过于求成，很难做到稳健前进。
四、对山西吕梁市房地产新政策的建议
（一）要预测未来房地产市场的走势，促进房价合理回归和房地产市场稳定发展，还需要认真贯彻落实和进一步完善房地产调控政策
1.相关部门要进行跟踪监督和检查，使政策能够落到实处，真正发挥作用。
2.要坚决抑制不合理住房需求，要继续严格限制各种名目的炒房和投机性购房，坚持住房的商品属性，使有限的住房资源用于真正需要的群体。
3.要培育、规范和发展租赁市场。随着房地产业的发展，社会的住房存量资源越来越多，住房租赁市场已经进入较快发展阶段，是解决部分居民尤其是刚就业的年轻人住房难问题的重要途径。要建立健全租赁市场的管理制度，规范市场主体的行为。同时，应利用信贷、税收优惠政策，鼓励社会资金发展公共租赁事业，逐步形成规范的房屋租赁市场。
4.要尽快推进土地制度、财政体制、房地产税收制度等方面的制度性改革，建立房地产市场平稳发展的长效机制。这也是最重要的。
（二）时把握政策方向和力度，加快推进长期制度改革  
在现阶段需求集中爆发期，大幅增加土地供应，并随着需求变动进行相应的调整。同时，将土地分割成更小的单位出让，不要动辄两三千亩。这样既有利于降低开发商拿地成本，完成土地供应节奏，保持房地产新项目开工。也有利于在一定区域内形成多个楼盘竞争的局面，从而平抑价格。此外，应加快城中村、棚户区改造，并考虑新批项目适当提高容积率，在土地供应量有限的情况下，努力增加供应面积。
在需求方面，则可以将现有的差别化信贷政策常态化。本着节能、省地、环保的原则，降低首套房、小户型房的首付比例和利率，延长贷款年限，减免有关税费。大幅提高多套房、大户型的首付比例和利率，缩短贷款年限等。通过经济杠杆引导人们的住房消费观念和企业的生产方式。
为了鼓励开发商始终保持一定的投资规模及开工量，银行既要严格执行差别化住房信贷政策，又要继续支持住房建设贷款。信贷规模保持季度、年度发放的稳定。同时，政府应创造条件开辟多融资渠道，改变企业过度依赖银行信贷的现状，尽快研究开放金融市场，包括投资基金、房地产信托、企业债券、股权融资等，并完善相关制度，修订和制定相关法律。
楼市调控，有可能影响一点经济增长速度，但为了楼市长远健康发展，这是调控的必要代价。中国社会科学院经济研究所宏观经济研究室主任张晓晶表示，经济在继续保持回升向好态势的同时，要抓住宏观调控的有利时机，坚持楼市调控不动摇。从长期制度上看，土地供应现有招拍挂制度应该进一步改革，要通过制度安排，逐步建立面对不同房屋消费群体的差别化土地供应制度。另外，房屋的供给结构要面对不同消费群体设计，满足不同收入人群差别化需求，要持续不断地推进廉租房、经济适用房建设。