安庆市城市规划区内居民住房状况调查分析报告

久爱奥鹏晓林

安庆市城市规划区内居民住房状况调查分析报告

住房问题是重要的民生问题，党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。为贯彻落实国务院和安徽省人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的政策要求，准确了解安庆市城市规划区内居民住房现状，切实掌握“十二五”规划期间我市城市规划区内居民住房需求动向，按照市住房状况调查、住房建设规划编制工作领导小组统一部署，笔者所在单位市房地产管理局和市社会经济调查中心组织开展了一次居民住房状况调查工作。
调查采用多阶段PPS抽样方法，于2010年3月至5月，对我市城市规划区内近万户城区和乡镇居民家庭进行了入户问卷调查。调查项目主要包括居民家庭的社会经济特征及收入状况、居民家庭居住及拥有房屋的基本情况和居民家庭的预期房屋需求情况。调查采用多阶段概率抽样调查方法。将城市规划区以居委会、村委会为单位划分为若干个地理小区，并将规划区内各居委会作为第一类区域，将规划区内各村委会作为第二类区域，分类采取多阶段抽样方法抽选出各调查小区及最终调查住宅，其中第一类区域采用二阶段抽样方法抽选调查住宅，第二类区域采用三阶段抽样方法抽选调查住宅。
一、居民住房状况调查总述
（一）居民住房调查的样本状况
本次调查对象均为我市城市规划区的实际居住家庭。截至2010年底，我市城市规划区内常住家庭18.92万户、人口55.14万人。调查期间对其中0.97万户家庭进行了入户，共回收有效调查问卷9569户，其中城区居民家庭7701户、乡镇居民家庭1868户；调查对象涉及我市大观、迎江、宜秀和经济技术开发区所辖宜城路街道办事处、孝肃路街道办事处、大桥街道办事处、菱北街道办事处、大龙山镇、白泽湖乡辖区内各类住宅，样本分布广泛、具有很强的代表性。
调查数据表明，目前我市城市规划区内居民家庭户均居住人口为2.92人，其中城区居民家庭户均居住人口为2.73人，乡镇居民家庭户均居住人口为3.67人。按受访家庭成员的职业分类，在本次被调查家庭的全部人口中机关事业单位职工占7.7％、企业管理及技术人员占6.5％、工人及商业服务人员占19.6％、个体经营者占8.6％、离退休人员占13.1％、务农人员占7.5％、学生儿童及其他人员占37％。
（二）居民住房面积与配套状况
本次调查表明，我市城市规划区内居民人均居住建筑面积为38.80平方米，套均建筑面积104.33平方米，其中城区居民人均居住住宅建筑面积为28.59平方米，套均建筑面积为70.11平方米；乡镇居民人均居住住宅建筑面积已达68.15平方米，套均建筑面积为250.50平方米。我市城市规划区居民居住房屋的类型以多层为主，其中城区居民75.02％居住在多层住宅（2－6层的楼房）内、23.06％居住在高层无电梯的住宅（主要是7层及以上无电梯的楼房）内、1.16％仍然居住在平房里、还有0.56％和0.21％的居民住进了有电梯的高层和独立式住宅（别墅）；与城区住宅建筑多元化相比，92.77％的乡镇居民居住在多层住宅内、5.62％的乡镇居民尚居住在平房里，只有1.5％和0.11％的居民分别住进了7层及以上的楼房和独立式住宅。从住房的配套情况来看，96.01％的城区居民已经住在厨卫齐全的配套住宅内（即城区居民的住房成套率达96.01％），仅有2.38％和1.61％的城区居民依然居住在有厨无卫或厨卫皆无的不配套房屋里；而在乡镇居住在配套住宅内的居民只占总人数的23.82％，还有63.01％和13.17％的乡镇居民依然居住在有厨无卫或厨卫皆无的不配套房屋里。

图1城乡居民住宅类型对比图
     
（三）居民住房结构与完好状况
调查显示，我市城市规划区内85.8％的房屋为砖混结构、13.29％为框架结构、0.91％为砖木结构。统计数据显示，城区居民居住的房屋中，状况完好和基本完好的占43.54％和55.22％、房屋状况破损和严重破损的分别占1.01％和0.22％；在乡镇居民居住的房屋中，状况完好和基本完好的占50.75％和45.66％，房屋状况破损和严重破损的分别占3.27％和0.32％。

图2城乡居民住宅完好状况对比图
     
通过对居民住房结构与完好状况资料的研究发现，状况破损和严重破损的房屋主要是老城改造遗留下来的一部分旧房和一些陈旧房屋自然形成的“城中村”。目前我市不少角落都还存在零星的破旧住宅，这些房屋年久失修，大都缺少配套的卫生设施，加上后来的乱搭乱建，导致房屋建筑凌乱、居住环境质量较差，在城西大王庙一带尤为突出；“城中村”主要集中在以前的城郊结合部即现在城北的黄土坑与城东的龙狮桥一带，这部分住宅以低层砖混结构的自建房为主，建筑密度高、房屋质量差，缺少配套的公共服务设施。目前状况基本完好的房屋主要是指70年代末期到90年代初期建造的房屋。
（四）居民住房产权与数量状况
调查显示，我市规划区内居民住宅的自有率为84.45％。城区81.04％的居民居住在自有房产内，15.24％的城区家庭住在单独租赁的房屋里，还有3.73％和0.77％的城区家庭靠临时借用或合伙租赁来解决住房问题。乡镇99.09％的居民居住在自有房产内，只有0.64％和0.27％的乡镇家庭依赖单独租赁或临时借用的方式安家。在拥有自有房产的家庭中，城区居民的房屋产权来自购买房改房的比例达43.39％，其次为购买商品房占30.94％，再次属原有私房比例为15.73％，购买二手房的只占6.06％，此外还有购买经济适用房、集资建房、自行建房等，比例分别为2.21％、1.3％、0.37％；而乡镇居民的房屋产权主要依靠自建、比重高达93.79％，购买商品房的仅占2.76％，属原自有私房的也只占1.46％。在拥有房产的家庭中，92.17％的城区居民已经领取了房产证，而乡镇居民领取房产证的只占22.84％。
图2.3城区居民家庭自有住宅来源状况

二、居民住房需求调查总述
（一）居民住房需求的意愿与目的
调查发现，当前我市规划区内居民的住房需求依然强劲，未来5年内城区有11.52％的家庭有明确的购房意向，2.1％的家庭有租赁住房的需求，尚有16.34％的家庭尚在观望游离，有70.04％的家庭表示五年内不考虑购买或租赁住房；在乡镇家庭中未来5年内有明确购房和租赁住房意向的家庭占总数的6.74％和1.43％，有36.03％的家庭将自行建房，尚有23.25％的乡镇家庭态度不明朗，只有32.55％的乡镇家庭表示五年内不考虑购买或建房。在城区，人们购买租赁住房的主要目的是为了改善居住条件、比重达66.31％，为子女就学或照顾老人购买租赁住房的占14.44％，购买租赁结婚用房的占12.79％，因从外地迁入或拆迁需要购买租赁住房的比例分别为3.52％和1.53％，仅有1.41％的城区家庭从投资的角度考虑购买租赁住房；在乡镇，81.55％的家庭为改善居住条件购买或新建住房，购买租赁或新建结婚用房的达15.27％，为子女就学或照顾老人更换住房的为1.53％，因迁入或拆迁需要添置住房的占0.5％，仅有1.15％的乡镇家庭从投资的角度考虑购买或新建住房。

图3.1城乡居民家庭住宅需求目的对比

调查数据说明，在我市无论是城区或乡镇，住房需求仍以自住或提高住房条件等主动性需求为主，目前我市居民对房地产的需求刚性较大。此外，不考虑购买或租赁住房问题的居民家庭中，有相当一部分是由于房地产价格因素所致，如果房价有所下降或小套型普通商品住房和经济适用房等保障性住房的增加，城镇居民家庭的住宅潜在需求就会迅速释放。
（二）居民住房需求的区位与动机
调查统计资料表明，我市规划区内城区居民购买租赁住房的的区位已出现多元化的发展趋势。选择在老城区中心一带购买住宅的比例达30.59％，其次为开发区一带比例占18.47％，再次为大湖风景区一带比例为14.95％，钟情于在老城外围和沿江一带购置住房的比例分别为12.12％和9.29％，而选择在大桥以东一带和大龙山北部新城购买租赁住房的也有4.47％和0.82％。我市规划区内乡镇居民家庭，其中有44.98％的乡镇家庭考虑在开发区一带购置租赁住房，22.49％的家庭选择在沿江一带添置住房，乐于在大桥以东地带和大龙山一带购置住房的比例也分别占9.02％与7.62％，仅有4.08％、2.41％和0.51％的乡镇居民会考虑分别在大湖风景区、老城区外围和老城区中心一带购买租赁住房。方便自身的工作与生活是城区居民选择住房区位的首要因素、比重占29.76％，追求优美舒适的居住环境亦成为城区居民挑选住房区域的重要参考因素、比重达28.24％，方便子女就学是城区居民选择住房所在地的另一主要考虑因素、比重为14.94％，价格便宜或交通便捷也吸引了9.65％和6％的城区家庭在相应区域选择住房；乡镇居民选择新居区位的主要考虑因素是方便自身的工作与生活、比例高达54.51％，有14.23％的乡镇居民受安置或建造地点的制约不便自主决定，另有13.09％和5.08％的乡镇居民是为了配套完善和户型合适而更换住房，仅有5.59％的乡镇居民是因为寻求优美舒适的环境去在相应区位购买或租赁住房。

图3.2城乡居民家庭选择住宅区位对比

（三）居民购买住房的价位与方式
调查显示，在我市城市规划区内有住房需求的居民中，有55.56%的居民希望购置每平米单价在2500元及以下的住宅，其中城区居民大多数选择购买每平方米2000－2500元和2501－3000元等中低价位住房、比例依次为30.81％和30.63％，选择2000元以下低价房的占19.37％，还有13.03％的城区家庭接受每平方米3000元以上的中高价位住房；乡镇家庭购买房屋的价位倾向比较集中，91.67％的集体接受2000－2500元的中低价房屋，仅有1.67％的乡镇家庭接受每平方米3000元以上价位的住房。
在购买住房的付款方式方面，33.92％的城区家庭会利用公积金贷款，公积金担保贷款已经成为城市居民住房消费的最重要支撑，采用商业贷款和组合贷款的比例分别为18.66％和7.63％，只有17.3％的家庭采取一次性付款方式，也有22.48％的家庭尚不明确所采用的付款方式、这其中有相当一部分家庭会设法从亲戚或朋友处借款以解燃眉之急；对乡镇家庭而言，由于绝大部分没有住房公积金政策可以享受，44.57％和13.04％的家庭只能选择商业贷款和组合贷款，29.35％的家庭采用一次性付款方式，尚有10.87％的家庭还说不清会采取哪种付款方式购置住房。
（四）住房需求的政策方向性引导
城市规划关系着城市发展的长远和全局，在引导居民的住宅需求方面发挥着举足轻重的作用。诚然，我市有关职能部门多年来一直不遗余力地宣传和落实城市规划法，通过发放资料、主办讲座、举行展览等多种方式向广大市民介绍城市的发展方向及规划。在本次接受调查我市城市规划区内的居民家庭中，回答了解我市城市的发展方向及规划的占家庭总数的13.87％，有52.77％的家庭不太了解我市城市的发展方向及规划，不了解我市城市的发展方向及规划的家庭比例为33.36％。从城区居民与乡镇居民的对比来看，我市城市规划区内的乡镇家庭了解我市城市的发展方向及规划的比例为20.97％，较城市家庭高出9.48个百分点。种种迹象表明，城市的发展方向及规划涉及到老百姓的切身利益，已经受到市民的高度关注，人们参政议政、维护自身合法权益和依照城市发展动向改善住房的意识不断增强，如何利用城市规划引导住宅开发与消费，也成为城市管理与经营的一个重要课题。