恒达绿洲住宅小区工程项目业主管理案例分析

久爱奥鹏晓林

一、案例简介
中国华北的重要工业城市——某市，是某省省会所在地，辖20个县( 市) 区，面积2.58万平方千米，常住人口825.6 万，其中市区面积360平方千米 ，人口250万，截至1996年，它的城市综合实力已跃居全国一类城市第十位。恒达绿洲住宅小区工程位于该市区边缘，总建筑面积120000平方米，该工程计划新建七栋住宅楼，地上26-30层，第一层设有商铺、一个四层地下停车场，提供380个停车位，主体为钢筋混凝土结构，外墙采用瓷砖、保温聚苯颗粒浆装饰，安装电梯。二标段施工单位于2010年10月下旬中标，2010年11月上旬进场，工期450天。本工程是在原生产场地的旧址上兴建的，预计总投资14000万，是某省建筑公司第三分公司继基地建设项目之后又一具有相当建设规模的基地建设项目。
恒达绿洲住宅小区工程的项目业主是某省建筑公司第三分公司，它隶属于拥有国家化工石油工程施工总承包特级资质的特大型综合性企业集团一中国石油天然气管道局。公司组建于1970年，具有化工石油工程施工总承包一级资质，拥有对外经济合作经营权，是中国建设银行重庆分行特级信誉(从A)企业。企业实力雄厚，项目管理经验丰富，为解决企业职工住房困难的问题，某省建筑公司第三分公司开展了恒达绿洲住宅小区项目，为此，某省建筑公司第三分公司作为项目业主积极筹划了从项目开始到竣工验收的所有项目管理工作，也是以管道工程建设为主体的管道二公司第一次建设如此规模的住宅开发项目，在作为项目业主一方积累了大量的项目管理经验，值得进一步的研究和推广。
二、案例分析
某省建筑公司第三分公司在恒达绿洲住宅小区工程实施阶段过程的管理控制如下。
（一）质量管理
根据《建筑法》对工程质量管理的相关规定，建立施工单位一监理单位一市质监站三级把关的质量管理体制，确保对施工质量层层把关，减少了因对图纸不熟悉而造成的施工错误，以及违反施工规范而造成的质量缺陷和质量事故。工程质量的控制以监理单位为主。工程管理部门应支持和督促监理单位按监理细则实施控制，并做好以下工作：
(1)搞好质量教育工作，为了保证工程建设的整体质量，对施工单位的主要管理人员在工程正式开工前进行质量管理交底，监督检查施工单位和监理单位的质量活动运行情况，要有项目质量情况周报和月报。深入施工现场了解工程建设的实际情况，及时发现施工过程中存在的质量问题和质量隐患，并采取必要的措施进行整改，负责检查施工单位的施工质量问题整改的落实情况以及监理单位的工作情况，加强对工程有关的各类质量资料归档工作以及检查施工单位和监理单位的质量保证资料。
(2)施工质量抽查
制定工程质量抽查计划。抽查每月进行一至二次。重点部位重点工序必须进行检查，包括基槽验线，桩基施工，基础钢筋工程，转换层钢筋工程，屋面钢筋工程，主体混凝土工程隐蔽，防水工程，其它需重点控制的部位和工序。工程管理部门进行质量抽查时，应有监理工程师参加。抽查结果和整改要求由监理工程师通知施工单位。施工单位整改完毕方可进行下道工序。
(3)分部分项工程的中间验收
包括：基础工程、主体结构工程等。中间验收由工程管理部门组织。参加单位：项目业主管理方、监理单位、施工单位。中间验收工作内容：检查施工范围、内容、材料、方法、节点是否与设计图纸、国家标准规范的要求相符；施工所用材料的合格证、出厂证明书、送检试验报告是否齐全；施工过程中的质量保证自检资料，监理签署的隐蔽资料和相关的质量检验报告；进行必要的检验及实测实量；提出存在的问题和整改要求；验收等级评定。
(4)主要材料设备的质量控制
工程管理部门要对重要的设备、材料进行抽检、验收。抽查材料的范围有：钢筋，水泥，商品混凝土，砌体材料，沙石材料，门窗材料，涂料，防水材料；给排水管材及配件，电线，预埋管，开关、插座等。组织验收的设备有：电梯，变压器，高低压柜，柴油发电机组，消防控制设备、水泵、减压阀、风机、气体灭火系统等。材料抽检的方式有：目测检查，抽样送检，实测实量。材料抽检的频率有：按计划抽检和随机抽检相结合。工程项目开工前，工程管理部门各专业工程师制定材料检查计划。设备验收由监理单位组织相关单位验货，工程管理部门各专业工程师参加。材料、设备的检查验收按国家制订的规范以及相关的合同执行。
(5)工程分包单位的审查
项目部旌工管理部门负责对施工单位选择的分包单位进行审查。总包单位提出分包申请并提供分包单位的资质材料，经监理单位初审，工程管理部对《工程分包报审表》进行确认(根据分包内容确定是否需要进行考察)，报项目经理签批。
(6)设计变更管理
在项目建设过程中，由于设计原因或者技术原因以及用户的要求，设计变更是难免的同时也是必要的，它的目的是使建筑功能更加完善、结构更加合理，质量能够得到保障，但如果设计变更处理的不好，将直接影响工程进度，而且直接影响建设投资。
本项目在进行设计变更时，除了图纸本身的原因之外，设计变更都要经过一定的程序进行，基本原则是不违反国家政策、国家强制性标准。首先由工程部根据变更意想提出变更方案，由项目部牵头召集相关单位进行技术、经济论证，达成一致意见后报请设计单位审核批准，对于设计结构、建筑功能的重大变更还要报图纸审核部门进行审核，最后到质量监督部门进行备案。最后才能进行实施，实践证明，设计变更对工程进度确实造成了不小的影响，因此为了减少旅工过程中的设计变更，要在设计阶段投入更大的精力，一定要按照设计程序进行，先进行方案设计，在初步设计，然后进行技术经济论证，最后才能进行施工图设计，这些都取决于建设单位的基本建设思想和设计单位的技术水平，为了减少设计变更对工程进度的影响，工程部门把施工准备阶段的审图作为一项重要的工作来抓，把需要变更的问题都集中反映在图纸会审阶段。以减少在旋工过程中的变更。
(7)工程质量事故处理
工程质量事故发生后，一般可以按以下程序进行处理：
1．当发现工程质量缺陷或事故后，项目部施工管理人员应以工程联系单的形式通知监理单位，并要求停止有质量缺陷部位和与其有关联部位的施工，需要时，应要求施工单位采取防护措施。
2．监理单位接到通知后，总监理工程师应组织监理人员以及施工单位相关人员对质量缺陷或事故进行调查，并写出调查报告和处理意见报项目管理组。
3．项目管理组对工程质量事故处理意见进行审查，认可后方能执行，否则要求监理单位重新提出处理方案。对于重大的质量事故，要求监理单位和施工单位邀请专家对工程质量事故的处理方案进行评审，同意后方可实施。
(8)工程暂停和复工
发现不符合规范和质量标准的工序、分项分部工程和不安全的施工作业，工程施工管理部门应及时建议监理下达《工程暂停指令》，通知承建商停工整改或返工。承建商在规定的期限内按要求整改完毕后，向监理提出《复工申请》，监理签署下达《复工指令》后才能复工。监理所发布的停、复工命令，均应通知工程旌工管理部门，并由工程管理部门上报项目经理处。
(9)工程例会
工程管理部门应按时参加由监理单位主持的工程例会，以便及时掌握工程的质量、进度、投资、安全生产、文明施工等现场情况；根据需要协助监理单位协调各参与单位的之的关系；回答有关单位对我方提出的问题；及时将现场的情况向有关领导和部门汇报。
（二）进度管理
工程建设进度的控制是对工程项从策划与决策开始，经设计与施工、直到竣工验收交付使用为止的全过程的控制。在保证质量和安全的前提下，要求施工单位严格履行合同所约定的工期条款。重点控制基础的施工进度和工程后期的装饰和安装工程。影响整个项目建设工期目标的是厂区竖向工程的施工，在项目建设过程中，根据项目总体的进度情况，局部区域可先期进行建设。以保证整体的进度协调。
(1)根据施工现场的实际情况，进行周密部署、合理确定开工顺序和施工平面布置，保证场区内的运输道路、施工水电的畅通，避免相互干扰，逆向交叉和停窝工现象。
(2)监督检查施工单位的生产计划的落实情况，与监理单位及时交流信息，并对进度工程运行情况进行分析，寻找进度滞后的原因，并与施工单位一起商讨解决问题的措施，并监督落实。
(3)及时解决施工单位在施工过程中的技术问题和组织问题。
(4)加强现场施工过程的质量巡视检查，减少验收由于隐蔽工程的整改时间。以加快隐蔽工程的施工速度。
(5)及时与政府质监部门进行工作联系，经常邀请他们到施工现场进行检查指导。
(6)加强施工过程的技术复核工作，对各类轴线、水准点、材料进行技术复核，避免因技术错误而造成返工或停工，从而影响施工进度。影响进度计划实现的因素很多，例如：施工单位管理人员、劳务人员素质和能力低下，数量不足，施工技术水平低；材料和设备不能按时、按质、按量供应、建设资金缺乏，不能按时到位，异常的工程地质、水文、气候等，要实现有效的进度控制，必须对上述影响进度的因素实施控制，采取措施减少或避免对其工程进度的影响。针对于本项目来讲，制约项目建设进度的因素重要体现在三个方面：即施工单位管理人员、劳务人员素质和能力低下，数量不足，施工技术水平低；材料和设备不能按时、按质、按量供应以及异常的工程地质、水文和气候。为了有效地控制工程项目进度，必须做好与有关单位的协调工作，组织协调是实现有效控制进度控制的关键。与工程项目进度有关的单位较多，包括项目业主、设计单位、施工单位、材料供应单位、监督管理工程建设的政府部门等，如果不能做好这些单位的协调工作，不建立协调工作网络，不投入一定的力量做联结、联合、调和工作、进度控制工作将是十分困难的。
基于以上分析，本项目采取了以下具体措施：
(1)组织措施
项目部工作人员要按照计划大要求对施工单位投入的劳动力、机具、设备、材料、进行巡视检查，时刻掌握工程运行情况，项目部定期召开生产例会，对工程进度进行分析，对影响工程进度各类问题进行协调和解决，同时要激励施工单位，调动和发挥他们实现目标的积极性和创造性。建设单位、施工单位、监理单位要齐抓共管，通力协作，共同努力才能够有效的实现既定的计划目标。
(2)技术措施
1．要求施工单位在建设单位总体进度的要求下编制切实可行总施工进度计划。并报监理单位审核最后由建设单位批准。
2．要求旌工单位在总施工进度计划的基础上，进行分解编制月进度计划和周进度计划。
3．责成监理单位对施工单位的周进度计划和月进度计划进行监督和检查，寻找产生进度偏差的原因，督促施工单位及时采取措施，及时纠偏。
4．要求施工单位要严格按照施工图纸、技术规范、规程的要求进行施工，加强自身的现场管理，教育员工提高质量意识和工种间的协作意识，严格实行“三检制”。隐蔽工程要及时报验，监理单位及时进行验收，对存在的问题要限期整改，同时要求施工单位在规定的时间内必须整改完毕。
5．要求施工单位和监理单位以及项目部现场工作人员要加强现场巡视检查，发现问题即使进行整改，以减少验收整改的时间。
(3)经济措施
一个工程项目的建成投用归根结底是一项投资的实现，从项目的提出到项目的实现，始终伴随着资金的筹集和使用工作，为了理想的实现工程项目计划，要求项目部管理人员要收集、加工、整理工程经济信息和数据，要对经常出现的各种设计变更和其他工程变更方案进行技术经济分析，减少对计划目标实现的影响。由工程部、经营管理部和施工管理部共同完成措施的落实。工程款支付要及时，以保证工程建设资金的正常运转。建立激励机制，开展劳动竞赛，对进度快、质量好的施工单位要给予适当的奖励。
(4)合同措施
经营管理部在签订承发包合同时，应当采用对控制进度计划控制有利的发包模式和合同模式，拟订合同条款，参加合同谈判，处理合同执行过程中的问题，以及作好防止和处理索赔的工作，工程部、施工管理部配合经营管理部完成措施的落实。
总之，为了实现既定进度计划目标，需要全体参建单位的共同努力。也需要项目部全体人员的团结协作，积极进取，全面协调，决策迅速，要会同监理单位，加大对施工单位的质量和进度控制，加强过程控制，减少不必要的反复，减少由于非正常因素造成的停工和窝工，非原则问题的解决以不影响正常的施工为前提，但总的原则是不以牺牲质量和安全追求实现进度。
（三）投资管理
(1)现场签证
工程管理部门对现场签证严格把关，施工现场出现的工程量增减问题原则上采取设计变更或000图纸的方式解决。凡是涉及到设计变更的项目，要监理严格的计量签证制度，凡在进行变更项目的项目部技术和经营部门必须同时在场。确需现场签证时，施工单位需在《现场签证单》上明确预算价，金额在3万元以下的签证，监理单位审核后，工程管理部门根据需要会同预算科核实工程量，并对决定造价的关键项目的工程量进行现场实测、实量并签署审批意见。金额在3万元以上的签证需上报有关部门审批。
工程签证属工程技术文件，签证的内容尽量用工程示意图表示清楚，并标明尺寸、标号等技术数据。必要时，附上简单的文字说明。凡表述不清或示意图不详的签证不予认可。工程管理部门负责人在现场签证单上签字时，必须明确实物工程量及影响造价的相关因素，审批完的签证单由工程管理部门保管，并建立现场签证登记表，工程竣工后移交资料室。
(2)工程进度款的支付
严格履行合同，严格控制工程进度款的支付比例，严格审查由监理单位签署的工程进度款的支付证书，制定严格的工程款的支付流程和管理制度。
（四）对安全文明施工的监控
工程管理部在抓好开发项目的工程质量和进度的同时，应监督监理单位和施工单位安全、文明施工工作，每季度至少组织一次检查。及时发现问题，纠正问题，对存在严重隐患要限期责令整改，具体如下：
(1)搞好施工安全教育工作，为了贯彻“安全第一，预防为主”的质量管理方针，对施工单位的主要管理人员在工程正式开工前进行安全生产交底。
(2)审查旋工单位和监理单位的安全生产的管理制度和组织机构。
(3)监督检查施工单位和监理单位的安全管理活动运行情况，要有项目安全生产情况周报和月报。
(4)经常组织各种形式的安全生产检查，针对安全隐患和安全生产的薄弱环节，制定整改措施，并监督施工执行。
(5)经常深入施工现场了解工程建设的实际情况，及时发现施工过程中存在的安全问题和安全隐患，并采取必要的措施进行整改。
(6)对施工单位的违章作业、违章指挥的行为有权进行制止，如果施工单位拒不执行，要及时上报项目部主管领导。
(7)敦促施工单位对施工用的机械设备、机电设备进行定期检查和维修。避免发生机械伤害事故。
(8)加强日常的安全巡视，重点检查施工单位的，“三宝、四边、五洞口"的安全措施落实情况。避免发生高空坠落等伤害事故。
(9)在施工过程中，检查施工单位安全生产落实工作。对现场安全生产有责任进行管理，发现隐患，有权督促纠正、整改、通知安全员落实整改并汇报项目经理。
当发现安全隐患时，应当场向承包商主管安全的负责人指出，并督促监理工程师及时向承包商发出《监理工程师通知单》，并跟踪监督整改情况。如施工中发生安全事故，工程管理部门协同监理单位按政府主管部门的要求进行处理。
三、结论
建设项目业主负责制的确立，业主在建设工程项目管理中的所起的主导作用日益加强，所承担的责任越来越大，对业主的要求越来越高。如何加强项目业主对项目建设过程的控制管理，是工程建设中的核心问题。通过以上分析，本文得出以下结论：
(1)建立一个完善、高效的项目业主管理组织系统是业主项目管理成功的前提。一个完善高效的项目管理组织系统是保证建设项目顺利实施的前提。为了达到建设项目的即定目标，参与建设的各方需根据各自的责任、权利、利益建立项目管理组织，形成一个分工合作、协调统一的项目管理组织系统。在这个组织系统中，作为业主，担负着全面控制、协调的重责，其项目管理的组织形式，运作方式对项目的影响极大，甚至制约着其他参与方项目组织的实际运作方式。因此，业主应高度重视理顺内部的组织关系，作到分工明确，责任落实，沟通顺畅，协调快捷。
(2)业主实现自主项目管理是可行的。在某些特定行业内的大型项目或外资、合资项目的建设中，如果业主(包括中方或者外方)具备很强的项目管理能力和丰富的项目管理经验，政府应该允许业主根据工程项目建设的具体情况和自身项目管理能力的高低，自主选择采用自行、委托社会监理单位或部分委托社会监理单位开展工程项目管理，而不应该强制规定必须聘请监理单位。在今后建设工程项目管理中，业主必须清楚的认识到其所处的重要地位，以自身科学、规范的管理行为，掌控建设项目的全过程。作到有一个分工合理、责权明确、精干高效的项目管理组织体系，有一套完整的工作制度和工作程序，精心策划每个项目的管理过程，重视规划设计和合同管理，支持和依靠监理单位的监控工作，才能全面实现建设工程项目管理的预期目标。
到目前为止，该工程项目已完成多半，本项工程运行一直良好，这不能不归功于现代项目管理技术在项目实施过程中的运用。从这一典型复杂工程项目实践可以看出，借助现代项目管理技术和方法，可以使得城市大型基础设施建设项目的决策更加合理，项目实施过程更加顺利，从而实现项目在范围、成本、时间、质量及其他方面的既定目标，最大限度地满足项目利益相关者的要求和期望。