我国商业银行住房贷款风险管理研究

久爱奥鹏晓林

我国商业银行住房贷款风险管理研究
      —以建行某分行为例

个人住房贷款作为一项中长期贷款品种，也必将是各家银行利润的重要来源，但其风险具有隐蔽性、滞后性、社会性等一些特征。现在个人住房贷款已占到银行消费信贷业务量九成左右，随着规模的扩张，一旦风险暴露，对于刚刚发展起来的中国经济来说，后果将不堪设想。“千里之堤溃于蚁穴”，上世纪70年代西欧大量住房信贷公司的破产，80年代美国住房抵押公司风波和1995年日本的住房金融案件，早在2007年2、3月，美国次级房贷市场危机就初现端倪[1-2]。现在，花旗等金融机构也相继出现了问题，据悉，为了支撑局面，花旗银行和美林公司将不得不乞求投资者注入将近191亿美元的资金。上海社科院世界经济研究所国际金融室副主任周宇说，“曾经有一种主流观点认为，次贷危机已经接近尾声，但花旗事件似乎把人们的常识推翻了，看来次贷危机比人们预测的要严重得多，也有可能会进一步发展。”这些都证明了这样一个事实：住房金融业务虽相对比较安全，但其风险一旦形成，便会迅速扩散，出现大面积的金融风波，危及整个金融市场和国民经济的发展[3-4]。
在全球金融一体化的格局下，银行的发展从粗旷型向集约型的转变，从业务横向拓展型向纵向延伸型的转变，从松散型向质量管理的转变，不断的调整结构来适应金融业的快速发展和激烈的竞争。。
一、商业银行个人住房贷款的业务现状
（一）建行某分行住房贷款的发展历程
建行某分行是一家老牌国有商业银行的二级分行，银行下辖9家城区和县级支行，对外营业网点63家，银行于1999年开始办理个人住房贷款业务，经过近10年的摸索和发展，截止2009年末银行个人住房贷款额近43亿元，占整个分行信贷资产的比重的21%，2009年末银行个人住房贷款中的不良贷款余额为3.07亿元，平均不良贷款率高达8.34%，高于全行业平均水平。从1999年到2001年期间，银行个人住房贷款的当年违约率保持了较低水平，2002年后随着银行大量违约事件的出现，不良贷款率和贷款绝对额出现了快速上升的趋势，2003年未时不良贷款率己达到7.53%，不良贷款绝对额为0.82亿元，尽管2005年银行通过大量新增投放住房贷款和采取清收、呆帐核销等措施使不良贷款率一度降到5.62%的水平，但实际不良的绝对额未得到大幅下降，随着2008年以来银行的个人住房贷款余额的下降和不良贷款的大幅反弹，导致银行的个人住房贷款不良率创开办以来的新高 。虽然银行个人住房贷款业务所产生的不良贷款同其他资产业务相比无论是绝对额还是不良占比都相对较低，但个人住房贷款业务在10年发展过程中暴露出的问题和带来的教训却是十分深刻的。
（二）银行住房贷款业务的品种
银行根据总行的业务设计，结合实际开展多个品种的金融产品，具体为：
（1）个人一手住房贷款
一手住房贷款是指农业银行向借款人发放的，用于借款人购买首次交易的住房（即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给个人的住房）的贷款。
（2）个人二手住房贷款二手住房贷款是指银行向借款人发放的，用于购买再交易住房（即售房人通过交易取得房屋所有权证书及允许上市的证明文件，可以在房地产三级市场再次交易的住房）的贷款。
（3）置换式个人住房贷款
“置换式”个人住房贷款是对己经用自筹资金全额付款购买商品住房并取得房屋所有权证书的自然人客户发放的、用于清偿购房所负债务的贷款。
（4）个人住房非交易转按贷款
个人住房非交易转按贷款是指对已经在其他金融机构获得了个人住房贷款的借款人发放的、用于借款人提前清偿在其他金融机构个人住房贷款的贷款。
（5）个人住房与公积金组合贷款
住房公积金委托贷款是指银行根据当地住房公积金中心的委托，以住房公积金资金为来源，向借款人发放的用于购买住房的贷款。个人住房与公积金组合贷款是指住房公积金中心和银行对同一借款人所购的同一住房发放的组合贷款。
（6）个人自建住房贷款
个人自建住房贷款是指银行向借款人发放的、用于借款人在以个人名义独立取得使用权的国有土地上建造自用住房的贷款。
（三）银行住房贷款审批流程管理
目前银行基本的办理流程是：在开发商与合作银行签署合作协议后，购房申请人收集全资料后送到开发商（经销商）处；由开发商（经销商）代交经办行信贷员→经办行信贷员受理申请；进行贷前调查、审查、填写审批意见→信贷员初审通过提交信贷主管审查→信贷主管审批同意提交支行长审批→支行长审批同意后信贷员将材料由支行送分行主管部门由审查员进行审批→审查员审批通过后提交审查主管进行审批→审查主管审批同意后提交部门负责人进行终审→通过后信贷人员将材料从分行取回→通知开发商、保险、公证组织准备进行现场办公→信贷人员、公证处、保险公司合署办公→信贷人员将现场办公材料提交公证处进行公证→信贷人员取回公证材料；送至产权处办理产权手续→产权手续办理完毕后信贷人员将材料取回，将贷款档案送至分行录入资料，进行放款操作，放款后，信贷人员将材料取回支行进行放款确认，同时提取开发商保证金，打印相关放款凭证及回单→按分行管理要求将相应凭证送交分行归档→通知借款人前来领取合同和还款计划表。银行内部审批流程也非常复杂，银行目前基本的办理流程如图1所示 。


图1 银行住房贷款办理审批流程

从以上流程看，为办理一笔贷款，贷款的审批涉及经办信贷员、信贷主管、支行长、审查员、审查主管、个贷中心主任等多个环节，若干个签字和盖章，再加上每个环节的责任人都是！！，都还有其他工作需要完成，因而一笔贷款审批的时间也就较长，此外，按这一流程，信贷员完成一笔个贷业务放款，仅支行及个贷中心就至少需要往返四次，业务成本高，业务效率比较低，离“优质高效”尚有很大差距。
二、银行个人住房贷款的风险表现
个人住房贷款风险是商业银行面临的重要风险之一，银行2001年开展个人住房贷款业务流程并沿用至今，现行的贷款业务流程落实了审贷分离、集体审议、分级授权等信贷管理制度，包括信用评级、贷款评估、客户资料的审查、贷款五级分类等信贷管理工具，在一定程度上控制了信贷风险。但在仔细分析住房贷款风险产生的根源后，发现银行个人住房贷款业务流程存在一些问题，隐藏了较多风险隐患。
（一）组织结构不健全
银行个人住房贷款的组织机构仍然沿袭业务发展初期的住房信贷专门机构，这种专业机构不仅从事个人住房贷款业务的营销、管理，还承担着住房开发贷款的营销、审查、审批工作，这种前、中、后台不分离，个人住房贷款与开发贷款不分离的结果就为个人住房贷款风险的产生留下了可乘之机。风险分析图如图2所示[5]。

图2 风险分析图

（二）经办和审查人员素质良莠不齐
银行个人住房贷款的经办和审批人员错综复杂，有专业人员，有新进的大学生，有非银行正式员工的劳务派遣员工。而只是通过短期的培训，参加由银行组织的岗位资格考试，获得经办和审批的资格，就去面对客户进行个人住房贷款的待前审查。而只是通过“上下级纵向控制规章制度全程制约”原理的机械化流程，这就加大了个人住房贷款的经办的风险，也就是一开始就存在着风险。
（三）业务品种繁多，风险防范难度加大
为了面对激烈的竞争，争抢更多的市场份额，银行结合国家的相关政策，制定了一些新的业务品种，并且是独创的，没有经验可以借鉴，这都在打擦边球，并且需要房地产管理和经办部门和开发商共同协作。增加了中间环节，增加了操作的环节和难度的同时也增加了风险。
这些新业务包括“随借随还”是指银行个人住房循环授信业务的客户在与银行签署相关协议后，可以通过银行网上银行和电话银行等电子渠道自助办理借款或还款业务的功能，具体包括自助借款、自助提前还款和自动提前还款三项功能[6]。其中选择开通自动提前还款功能、设置自动提前还款专户后，存入该账户的人民币活期存款每天由系统自动扣划用于提前偿还贷款本金；“个人房产循环授信业务”是指自然人（授信申请人）以其本人名下或其直系亲属或配偶名下的房产作最高额抵押向银行申请循环授信额度，在不超过授信有效期和可用额度的条件下，被授信人可向银行多次申请具有明确消费或经营用途的个人贷款，循环使用的业务。
行内加按循环授信是指借款人已在银行办理了个人住房按揭贷款（以下简称原按揭贷款），在归还了部分本息后，银行根据其抵押房产的评估净值，按照一定的抵押率给予其授信额度，在授信期限和授信额度内，按照其个人用款需求和还款能力，并在规定的贷款用途范围内，银行再次向其发放的贷款。加按循环授信包括与同一抵押物关联的除原按揭贷款外的一笔或多笔贷款。
“自主月供”还款法是指贷款到期前按月分次偿还部分贷款本息与期末一次性偿还剩余贷款本息相结合的个人贷款还款方式[7]。
（四）内控制度不完善
目前银行个人住房贷款的内控制度仍以上级对下级的业务检查为主，这种对口部门的检查，往往因各种原因而流于行式。因而建立健全科学的内控制度和机制应是银行个人住房贷款集约化经营，提升管理的关键所在。
（五）个人住房贷款业务流程缺乏竞争机制
银行现行的个人住房贷款业务操作系统涉及10个环节10种人，流程链条过长。这种基于细致分工、人工密集、环节过多、作用重叠的流程系统协调成本较高，不利于客户的开发与维护，也不利于风险责任的划分。
（六）个人住房贷款业务流程缺乏有效的协调
这种协调性不足体现在分工概念指导下的片段化和集成性并存的结构性问题，即整体性的流程由于分工不同和个人利益不同而被人为切割开来，而应严格分离的岗位由于组织机构的设置而集合在一起，整个流程缺乏有效的协调。
三、住房贷款业务风险控制的措施与对策
（一）完善内部风险控制管理制度
（1）明确业务发展目标
银行内部应确立合理的业务发展目标，必须根据银行自身的负债结构，市场份额及资本金状况确定合理的目标资产结构，将个人住房贷款放在整个资产业务中加以统筹考虑，而决不是将个人住房贷款规模做得越大越好[8]。商业银行内部应结合自身的存款结构（应控制在贷款总额的40%以内），确定个人住房贷款占总资产的目标比例，并根据不同地区的经济发展水平，确定个人住房贷款的重点经营区域，不宜全面开花，必须要强化经营流动性和资本充足要求对个人住房贷款的约束作用，当个人住房贷款占总资产的比例达到预期目标值以后，必须要与总资产的增长速度保持同步，不能过快发展。
（2）健全风险管理组织架构，明确部门职能
进一步完善个人贷款中心建设。设立个人贷款中心，有利于集中有限资源推进中心城市行业务发展，有利于最大限度利用全行整体资源拓展市场、营销客户，有利于明确岗位责任、有效控制风险，有利于提高经营集约度、方便客户、提高服务效率，有利于提高政策传导效率和执行力、加强业务管理。从目前的情况来看，银行个贷中心建设工作的进展还不够理想，其运营模式也与要求相差甚远。这主要是因为依然习惯于过去的以支行为单位的运营模式，害怕集中经营后会丢失市场，发生混乱[9]。把受理、营销和审批、贷后管理等环节分开；将营销和受理继续放在网点，以充分发挥网点作为营销渠道的作用，而审批和贷后管理的工作则应向个贷中心进行集中。