川大《房地产开发经营与管理2455》13春在线作业1 2

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* F' z* k3 J0 Y一、单选题（共 15 道试题，共 30 分。）V 1.  影响市场内所有投资项目，投资者无法控制的风险是（ ）。
$ K6 r9 w8 w% o7 I# jA. 未来经营费用的风险
* M' N+ ^6 H: ^! e$ ^B. 系统风险
C. 持有期风险
D. 非系统风险
; t" p$ P6 l! L+ {: J      满分：2  分
; s5 R3 T6 g; H. I( |! @- \+ P+ h2.  财务评价是根据（ ），计算评价指标，判别项目的财务可行性。
0 t% i% e: n) d6 UA. 市场平均价格
B. 国家现行的财税制度和价格体系
9 p6 o3 X3 q  l- j/ v  oC. 影子价格
D. 集团企业之间的交换价格
      满分：2  分
3.  下列哪些因素或措施可能会导致房地产价格下降（ ）。
A. 提高抵押贷款利率
! v4 O! r! J) r% F8 y5 O  t7 wB. 降低抵押贷款利率
C. 降低首期付款比例
D. 通货膨胀率上升
. ]( h$ p( {) Y" I      满分：2  分
4.  某投资者从事0000开发，建成后用于经营，则其成本为（ ）。
A. 建设成本
* `) ?9 K, _! A0 T, A, aB. 经营成本
- a& G5 ?4 y5 l( RC. 开发过程中的成本支出
D. 建设成本和经营成本
, ^4 X# ]) U) O! k! E- f9 w      满分：2  分
& I6 {* H) w- O9 j* N5.  新城区环境幽静舒适，空气清新洁净，四周宽敞空旷，适合建造（ ）。
A. 商业中心
/ k0 O; W8 l5 P0 }0 P. R. b) I5 aB. 娱乐用房
C. 高级住宅、公寓
9 J9 G% }* E, A. |D. 廉租房
      满分：2  分
6.  在商品住宅市场，多层住宅价格的迅速上升会使居民对高层住宅的需求（ ）。
A. 增加
B. 减少
" D& P6 K; B9 J$ ]8 R8 B4 h% j+ {8 @C. 改变
/ w& X, x4 K2 t' @D. 不变
      满分：2  分
7 E/ m7 K0 e$ T2 s$ L7.  位置对于（ ）具有特殊的重要性。
A. 居住物业
B. 工业物业
' D# c. X4 }6 o9 i9 F% QC. 商业物业
( U7 @/ f  K% h+ D4 H: A, YD. 特殊用途物业
$ k$ _1 a/ m2 O% V      满分：2  分
0 D; O7 H! g% F' r% o+ d( r9 j8.  投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与（ ）之比。
A. 总开发成本
2 r+ `0 q, n) w2 i# FB. 项目投资的资本价值
6 |  Y& X# Z! J1 K2 T& tC. 总投资
D. 总开发价值
      满分：2  分
. }, g8 ]" G+ K0 J6 `. j+ [9.  建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与（ ）之比。
( ^0 K! S! ?/ {3 i' WA. 规划建设用地面积
B. 居住区总用地面积
) l8 d3 o6 x0 c- L# L, u5 eC. 居住建筑用地面积
5 g8 X: |$ j* D1 w+ FD. 获取土地使用权面积
      满分：2  分
10.  某开发商通过发行债券建成一商业物业，并出租给零售商经营。对购买债券的投资人及开发商来说，其房地产投资形式分别为（ ）。
& f/ @# v( y# h! [/ ZA. 开发投资、直接投资
. n& \9 b! `5 K  [B. 直接投资、置业投资
C. 间接投资、开发投资
/ m  ?9 s0 C) nD. 间接投资、置业投资
      满分：2  分
0 ^. f* G' f  m+ c" c5 h11.  （ ）属于购买者导向定价方法。
A. 随行就市定价法
B. 目标定价法
. }. W$ b$ y& _. }0 QC. 价值定价法
8 [5 H- X! w) b3 _D. 商谈定价法
5 I" g; _$ g6 c$ i8 T8 Q' ^' d      满分：2  分
: O8 ]4 j8 Q; f9 n7 w/ b3 L12.  某房地产每年纯收入12万元、支付贷款利息2万元、还贷款本金1万元，所得税率为33％ 。考虑每年2万元的折旧与不考虑折旧相比，税后收入增加（ ）万元。
9 S7 z9 ~9 ?0 [, _  iA. 0.36
B. 0.46
C. 0.56
* |" y& ?* a6 eD. 0.66
      满分：2  分
* k5 P& [! X' s( ?+ W! l1 A1 w3 W13.  对于房地产市场来说，由于短期内房地产的供应数量不能得到充分的调整，所以短期内房地产市场的租金和售价是由（ ）决定。
A. 建造技术
1 f3 S& e, f8 E1 q1 {5 uB. 需求
C. 供求关系
8 P; X  d/ n2 u. pD. 开发成本
; ]/ \) `+ A8 y0 t4 B# T      满分：2  分
" v, n5 \' W+ A  m14.  下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ ）。
A. 房屋出售
B. 房地产抵押
! A, k; ]0 F5 Q' ^C. 土地使用权转让
& _# t+ X+ c4 l, nD. 土地使用权出让
      满分：2  分
7 D/ d) ~, w: p3 `1 X0 L8 F' G& R15.  对于投资型物业购买者而言，（ ）往往决定了其愿意支付的价格水平。
A. 自身支付能力
B. 拥有物业后所能获取的预期收益大小
# u% c; A; w: \/ @- S5 z' FC. 市场供求状况
  _9 ]& F7 @$ O( B' @8 qD. 区域因素
: ?3 N/ `6 a4 h7 K1 r      满分：2  分
: {  g! P9 p4 q& K  _
二、多选题（共 10 道试题，共 40 分。）V 1.  房地产开发投资较置业投资（ ）。
7 `3 E6 T0 |8 q& f* R1 KA. 投资回收期长
; U# C9 y7 s% B0 vB. 风险较大
C. 提高投资者资信等级
( M! g; t# H1 u/ g& X" JD. 回报丰厚
E. 能够得到税收方面的好处
      满分：4  分
2.  政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式有（ ）。
A. 调控土地供应计划
' E/ h8 X2 I0 H! F; YB. 城市规划指导
/ I8 c1 [4 a% Y& T5 PC. 控制房价
; h' B5 Q# b9 O" ^  s( X* qD. 税收调节
+ ~2 ^3 m- Q7 J' k5 s/ i# bE. 调整银行贷款利率
5 |" A9 \& ?9 C/ h      满分：4  分
; g- D  q4 s, I" @0 L/ t9 o3.  房地产市场状况分析一般从（ ）方面进行。
A. 竞争性物业发展状况
B. 房地产市场宏观因素
. E% @: j& u8 P+ E* k, T; `C. 各类物业的供求关系
) J5 p: {( a0 ^D. 房地产售价和租金水平
E. 土地批租数量和分布
      满分：4  分
" x# o+ T  J$ n- N$ Y4.  房地产可以视为（ ）的结合。
A. 土地
B. 实物
C. 权益
- O/ l( u+ G3 i( N) G9 KD. 区位
+ R8 J7 f# g- x: P5 S) xE. 附属设施及设备
' S- B' v) d) P& |/ g5 x& M; U4 A) n& c      满分：4  分
5 I1 o, D, `6 s% K1 `5.  与其他投资相比，房地产投资的优点有（ ）。
A. 能够得到税收方面的好处
B. 能抵消通货膨胀的影响
C. 自然寿命周期长
( i. n2 `- g* f. n) WD. 变现容易
E. 提高投资者的资信等级
      满分：4  分
; r/ @; m- o+ I6 [& x6.  房地产开发中的项目管理涉及（ ）。
A. 开发建设用地
6 B" F1 q, d7 O6 q% E2 M# mB. 承包商的选择
3 u7 Z8 O9 z/ V* ZC. 建设资金的筹措
" C0 i( Z$ q# T; y; ND. 管理队伍的管理
E. 竣工验收
; a5 Z% }6 u* x5 s! k      满分：4  分
7.  房地产开发项目评估中的不确定分析，主要是分析（ ）等主要变动因素，对开发项目评价结果的影响。
0 c* l% _+ n1 K( X. |2 ?A. 建造成本
- b$ ~5 ^4 f6 A2 O' k& PB. 租金或售价
- x& O/ ~& ]8 L" R! w5 Y8 w/ HC. 专业人员费用
, r% O0 \) z% G8 D9 K9 |& S9 @$ u1 t! vD. 地价
5 c/ u6 p! b( ]( T3 [* |E. 容积率
      满分：4  分
3 h; [8 G* D, B5 |1 `! w  H8.  房地产市场的特征有（ ）。
" p; z% _1 x0 M9 l! gA. 权益的转让市场
B. 易于出现不均衡和垄断
, o9 V" p: k. a3 x  [$ o6 b5 EC. 政府调控的市场
" E& O) K5 |+ x! FD. 分散的地区性市场
$ B; @& J& Z9 c0 Y& O& c- [/ D% k! rE. 专业化市场
      满分：4  分
7 c! [+ v( Z6 @2 w, p; l! Y& w9.  房地产置业投资的目的一般有（ ）。
A. 满足自身生活居住
7 R. _0 ^. U9 C' O6 kB. 满足自身生产经营的需要
C. 转让给新的投资者
D. 出租给最终的使用者
E. 便于抵押贷款
! X6 [$ b  ?$ t4 o' [+ a% M1 M& L      满分：4  分
10.  工程项目管理的基本职能是（ ）。
4 Z) u9 ]" X: aA. 决策
; ]5 H0 `" b' ]B. 控制
. ^& Z# t+ q- |5 H) {& S2 W% VC. 协调
/ `. Z  i! y! @6 ]. P  TD. 反馈
2 A( E2 K$ d7 ^0 N; o3 f3 gE. 计划、组织
      满分：4  分

三、判断题（共 10 道试题，共 30 分。）V 1.  房地产具有多重经济身份，它既可作为消费品，也可作为生产资料。
A. 错误
B. 正确
      满分：3  分
2.  开发商可以通过房屋预售的方式为项目筹集资金。
A. 错误
B. 正确
      满分：3  分
1 _3 n1 e: T$ S" E* T3.  我国现行的房地产产权是房屋产权和土地产权的结合。
" n8 L1 d' G0 x: |9 L2 f% c5 jA. 错误
& y. p/ ^" @- D& uB. 正确
      满分：3  分
0 {2 N& A$ q. |6 Z4.  房地产市场的发展周期与整个国民经济的发展周期紧密相关，同步运行。
A. 错误
B. 正确
      满分：3  分
! k4 h# m( z1 w4 ^3 r6 @2 z5.  对于固定利率房地产抵押贷款，若还款期间市场利率降低，则放款人受损。
A. 错误
* x! i# `2 l9 p% q6 N+ M% xB. 正确
      满分：3  分
6.  一般来说，房地产市场包含的地域范围越大，对房地产投资者的实际意义越小。
; j* ?; f3 c. o* IA. 错误
* |8 K2 U) z' E, W9 A  O  `B. 正确
      满分：3  分
: `0 h  f( F9 W5 m7.  在房地产开发项目的不确定性分析中，盈亏平衡分析主要在于确定开发项目的利润。
A. 错误
B. 正确
/ Y' I8 ]' d2 B" k" l7 n2 G      满分：3  分
8.  开发项目财务评价时，若 ，则说明项目在财务上时可以接受的。
2 I' \7 C* N# d5 E4 f7 D4 ?A. 错误
2 e3 O- W% q4 f, \. I. k. t$ IB. 正确
) u2 ?0 S2 O* F2 F% V$ _      满分：3  分
9.  名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。
% o0 j6 u: W6 TA. 错误
, O1 j0 ^/ E# ?$ ~9 u1 bB. 正确
      满分：3  分
10.  开发项目的竣工验收应以开发商为主，并由其组织有关部门进行验收。
A. 错误
B. 正确
! u8 L& H/ E4 D      满分：3  分
5 k; T3 `) g! {: ^4 f) c
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