14秋天津大学《房地产估价》在线作业资料二辅导资料

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一、单选题（共 20 道试题，共 100 分。）V 1.  拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为（ ）
A. 拍卖价格＞招标价格＞协议价格
B. 拍卖价格＞协议价格＞招标价格
C. 招标价格＞拍卖价格＞协议价格
D. 招标价格＞协议价格＞拍卖价格
      满分：5  分
2.  某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据()应按服装店用途进行估价。
A. 合法原则
B. 最高最佳使用原则
C. 估价时点原则
D. 替代原则
      满分：5  分
3.  下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。
A. 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B. 房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征
C. 房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D. 房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
      满分：5  分
4.  若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为（）。
A. 78％
B. 85％
C. 117％
D. 150％
      满分：5  分
5.  某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为( )。
A. 2.00％
B. 2.13％
C. 2.22％
D. 2.50％
      满分：5  分
6.  下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是()。
A. 独立、客观、公正原则属于普适性原则
B. 合法原则属于一般性原则
C. 最高最佳使用原则属于技木性原则
D. 谨慎原则属于一般性原则
      满分：5  分
7.  某套住宅总价30万元，套内建筑面积125平米，套内墙体面积20平米，分摊的共有建筑面积25平米，则该住宅每平方米建筑面积的价格为()元。
A. 1765
B. 2000
C. 2069
D. 2400
      满分：5  分
8.  若较为精确地应用假设开发法时，应考虑（）。
A. 通货膨胀影响
B. 投资利息因素
C. 资金时间价值
D. 投资风险补偿
      满分：5  分
9.  以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是（ ）。
A. 普通商品住房和经济适用住房
B. 宾馆与写字楼
C. 普通住宅及其配套的娱乐房地产
D. 城市地铁和城市公交
      满分：5  分
10.  某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为（ ）。
A. 2005年8月16日
B. 2005年12月15日
C. 估价作业期间的任意一天
D. 估价人员与委托人商定的某天
      满分：5  分
11.  下列情况中会导致房地产价格上升的是()。
A. 上调贷款利率
B. 收紧房地产开发贷款
C. 开征房地产持有环节的税收
D. 增加土地供应
      满分：5  分
12.  估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和()。
A. 价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B. 价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C. 价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D. 价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
      满分：5  分
13.  假设开发法中，估价时点通常是（ ）
A. 开发完成后的房地产价值所对应的时间
B. 开发结束时的时间
C. 全部租售出去的时间
D. 购买待开发房地产时的时间
      满分：5  分
14.  采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（）。
A. 资本化率=安全利率+投资风险补偿一投资带来的优惠
B. 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿一投资带来的优惠
C. 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿一投资带来的优惠
D. 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠
      满分：5  分
15.  某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40％。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（）。
A. 19％
B. 21％
C. 23％
D. 25％
      满分：5  分
16.  某宗房地产的收益期限为30年，通过调查判定其未来每年的净收益基本不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元，24万元，23万元，25万元，报酬率为10%，则该宗房地产每年的固定净收益价格为（ ）万元。
A. 23.75
B. 24
C. 23
D. 23.69
      满分：5  分
17.  某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。
A. 37
B. 40
C. 60
D. 63
      满分：5  分
18.  以下哪种估价方法求得的价值更趋向于最高买价？（ ）。
A. 收益法
B. 成本法
C. 假设开发法
D. 市场法
      满分：5  分
19.  因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。
A. 自然折旧
B. 物质折旧
C. 功能折旧
D. 经济折旧
      满分：5  分
20.  房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小？（ ）。
A. 买卖双方的知识水平
B. 买卖双方的偏好
C. 讨价还价能力
D. 感情冲动
      满分：5  分

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