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\& _+ O- f$ \, Y5 [' e# Q; f
. f' }% B& F) f5 e6 \$ D; y0 w一、单选题（共 15 道试题，共 30 分。）V 1. 供给增长率超过需求，空置率上升，租金增长率仍缓慢上升，这种状况发生在房地产市场自然周期的（ ）。
1 u6 z$ r8 \# g. K$ ^A. 第一阶段
5 F' c. A2 H2 `1 t9 u: EB. 第二阶段
, ^4 Z( s$ Y% o, ]C. 第三阶段7 o6 C( W2 i& v W6 J
D. 第四阶段/ `' [* C% [1 s4 T+ G: z5 {( `4 b
满分：2 分
9 t: c o8 O9 B. x2. （ ）无法对开发商所承担的风险做定量分析，它只能起定性说明的作用。" J+ D, s/ l4 ^8 V
A. 风险分析$ Y2 [ v; x6 D( U" A/ W+ b- {
B. 敏感性分析+ Z3 q8 B5 Q1 d/ J% M' E% _$ M1 {
C. 盈亏平衡分析' g# U) v1 f# P. z% r9 [* @8 \
D. 概率分析
0 g* n# A7 ~: V; V) @ 满分：2 分* K, ?0 g5 y/ ~9 x ~8 J
3. 建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与（ ）之比。' E# E% d9 ?; M) q' q; v V
A. 规划建设用地面积
- x' f2 \- M* R' ?B. 居住区总用地面积
" Q8 {% e9 ^' H/ f) J3 |/ a# xC. 居住建筑用地面积: ]: Q6 l6 w' M- q1 {& ]& A
D. 获取土地使用权面积 X# G9 ?5 ?* g, `+ N6 s- E9 N
满分：2 分3 Y. B* y8 j# ^$ |" b* l8 f6 p
4. 写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金400元／m2•年，则其面临（ ）。0 _( ~" d+ ~0 H. @3 h/ b
A. 币场供求风险& B; g: m& t, L
B. 周期风险
( @+ R, x R9 N$ Z/ w3 L; lC. 变现风险/ p! J; M1 a3 d a! P
D. 通货膨胀风险
5 C$ o0 s5 U$ n 满分：2 分7 Y6 Y5 m+ X( l; d; a, N; D( R
5. 房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的（ ）。8 F3 q5 W6 V5 A7 D5 g- H9 {
A. 多样性1 Y& l( S$ P: x) r, [- r$ p' j
B. 固定性2 ~8 N$ N8 S5 i$ B' \( g+ F
C. 稀缺性
% t8 a9 C! N' v% u8 e! Y2 i* F+ x6 g6 ]D. 体积大、消耗材料多
# j Z* G9 ~: H9 S0 ? N' P 满分：2 分( ]- P% R% ?7 ?! o7 H
6. 某房地产每年纯收入12万元、支付贷款利息2万元、还贷款本金1万元，所得税率为33％ 。考虑每年2万元的折旧与不考虑折旧相比，税后收入增加（ ）万元。/ @: _$ H$ m! I B4 T. Z( G) {
A. 0.36' `7 Y& I, f0 a
B. 0.46' c- L( X4 i9 [& p
C. 0.56
* e. O9 Y% B$ |- c+ S1 h1 DD. 0.66
5 m8 j' `( H; t 满分：2 分
( [7 E3 ~, Y4 v C! h- f H7. 影响市场内所有投资项目，投资者无法控制的风险是（ ）。- f7 z0 P3 \" J$ \/ w
A. 未来经营费用的风险' E9 H7 @1 V8 O) {% X* Q
B. 系统风险% Y6 k( c. k% X* x% v" }0 w! e9 _
C. 持有期风险
2 p: f9 U+ j- r7 r7 dD. 非系统风险) t5 A$ V8 ?+ T |! f
满分：2 分
: i' h# e- g3 X9 U$ t8. 某开发商通过发行债券建成一商业物业，并出租给零售商经营。对购买债券的投资人及开发商来说，其房地产投资形式分别为（ ）。
8 A2 l: c' S5 m9 w( aA. 开发投资、直接投资
- h. m; i8 H& ?B. 直接投资、置业投资
& h; }& V) \) W: u0 YC. 间接投资、开发投资
! s8 F0 n- T& X- R7 Y4 }- h' T" dD. 间接投资、置业投资
$ \4 u8 x, I% @0 n8 m 满分：2 分- W/ t- R( l2 y6 k7 S( X
9. 下列哪些因素或措施可能会导致房地产价格下降（ ）。
1 [8 @- ]7 r; N# O' Q* ZA. 提高抵押贷款利率( G6 A' }$ |9 @. M$ C* {
B. 降低抵押贷款利率
. `1 o- O) }4 r* e2 Z, G' EC. 降低首期付款比例
1 J2 _, k+ L; |" n- d* OD. 通货膨胀率上升
7 L1 T( q7 ^, m/ p 满分：2 分
' M% ?, u/ _! D; A4 n10. （ ）属于购买者导向定价方法。9 T0 v+ P# V; r/ r. S( z. D
A. 随行就市定价法
9 n, o( @ n$ Y+ K; r' @B. 目标定价法
. i! w5 W. {+ U0 ?7 EC. 价值定价法# F" d/ i$ N, o5 d% }" L7 F$ c
D. 商谈定价法
+ a( x6 H" Y/ @4 M4 [5 [ ~ 满分：2 分' W) g$ U' e: r3 n
11. 财务评价是根据（ ），计算评价指标，判别项目的财务可行性。
7 m+ G1 ]+ I! |' dA. 市场平均价格
7 E. H5 v. K- k; hB. 国家现行的财税制度和价格体系) B1 @# O2 {9 U6 }" h% z V# N
C. 影子价格7 ?/ J) f; _/ w1 u2 x3 L
D. 集团企业之间的交换价格
3 |' D' F- U: g5 C4 T/ R$ _6 H 满分：2 分
7 P& L% `! K% [# p4 |% Q8 i12. 初步可行性研究阶段投资估算的精度可达（ ）。) d# c# e0 K$ j; \
A. 土5％4 D H, y& R4 U' \: v1 P' a; x/ F4 y; E. x
B. 土10％
/ Q7 C& p4 U$ {9 ?# A' W8 y( C% pC. 土20％
1 s6 ?4 M: O9 _6 w" RD. 土30％# q; Q' T% K- \) o" C1 A
满分：2 分$ S2 ]# M- F7 s
13. 土地使用权受让人须持有《规划设计条件通知书》及其附图的土地出让合同，方可办理（ ）及其土地使用权权属证明。+ s5 n7 L/ I F- U6 N" s9 B; n
A. 建设工程规划许可证
/ g3 a9 U" C! G7 `B. 开工许可证; `" {: f) H- n* \. t( V
C. 勘测设计许可证
8 P4 I' u3 d, u. s! B8 v& c$ {D. 建设用地规划许可证# x+ b6 T, F% o+ n+ b f
满分：2 分
7 P% g% J8 e3 E1 g14. 下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ ）。0 D7 q- b1 G1 U. E
A. 房屋出售0 m' x- p* ?, [/ z$ F( Q& b+ Q
B. 房地产抵押8 R! ]* `4 [: f& P1 P* U: m) ^
C. 土地使用权转让
# ~/ A7 d7 w% Z+ D+ R2 YD. 土地使用权出让- O3 o4 y. j J7 q& d
满分：2 分- P$ n; o2 r/ w& e8 O1 p
15. 投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与（ ）之比。
" y/ B- x' r. u+ [9 hA. 总开发成本
3 _7 g# g" J5 @, QB. 项目投资的资本价值
* I8 f& y1 c5 l I% M! FC. 总投资; E# q& g9 e. z1 U& z" }
D. 总开发价值
* T3 Q! g# s9 x5 Z+ {8 _3 N 满分：2 分
; U3 }; K7 t6 M$ r! O% d1 b
+ s) h( U$ o v1 d二、多选题（共 10 道试题，共 40 分。）V 1. 在市场经济条件下，基础利率的高低主要取决于（ ）。
9 `5 p) y1 m* s9 QA. 社会平均利润率
$ c& ]1 }: A7 Q- `B. 风险因素/ G# f+ g, Q& T1 N# P, \, T
C. 资本供求状况* a, v& n$ A) n2 {2 V, Q% M
D. 通货膨胀率& R5 N4 D+ o& n
E. 国家宏观信贷政策
3 U, U3 J# L1 E8 l2 y% m 满分：4 分
& ~& \6 d8 @- K# r% F2. 对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有（ ）特点。9 q3 E3 t. R. P
A. 土地费用高9 k4 A: \8 {: n" ]. m8 k" K
B. 投资风险减少4 ], n9 ~2 W9 H% A5 l0 \/ D
C. 投资风险增加
0 K/ V: S4 r! d" v' hD. 开发周期缩短3 u; O, I; y4 Y& [! B0 P
E. 投资收益较高: Z9 g: M( Q/ v
满分：4 分8 e0 w# c5 f, e1 R! N- I7 k
3. 房地产市场状况分析一般从（ ）方面进行。
9 w+ {2 Q& O8 V: \5 y2 j1 ZA. 竞争性物业发展状况
/ V# f, ~6 q: {, cB. 房地产市场宏观因素: p& G& i* `& T2 [! \! D
C. 各类物业的供求关系
6 w, ^6 ?7 r9 ZD. 房地产售价和租金水平2 K7 O' X4 ^( i) Z
E. 土地批租数量和分布
7 i% l Z% w G: e 满分：4 分
' g; l) b) ?+ H0 P+ m6 q* f4. 在可行性研究阶段，房屋开发费尤其是其中建安工程费的估算，可以采用（ ）
; h5 e% V0 `0 ^# |/ r' XA. 单元估算法8 V, J) R: S. L( ^
B. 工程量近似匡算法4 Z! |7 _* x7 f/ q; i) E: c" d
C. 概算定额法
# t; I2 `/ Y8 Y( VD. 概算指标法! z C6 N) c1 l8 ]
E. 工程量清单计价法- k* H5 z3 k p# Q
满分：4 分( q" W4 g2 ]9 [& w1 F
5. 房地产开发投资较置业投资（ ）。
' s. `3 ^0 g$ o; w" u( B( vA. 投资回收期长
9 a3 X. l" P7 t& G) ~# q. _B. 风险较大2 H% }$ B4 o9 @3 l! s5 f
C. 提高投资者资信等级! l% c) [! A, T: S8 O
D. 回报丰厚
a, K" ]! Q* }; {5 B ?( eE. 能够得到税收方面的好处
, G! @9 }2 H C* E3 Y 满分：4 分
, v6 E6 G/ I% t5 D/ D' C E& N6. 与其他投资相比，房地产投资的优点有（ ）。3 j0 G* E6 I5 P0 Y
A. 能够得到税收方面的好处4 ^. c* D( n7 Q& G1 A! p, p
B. 能抵消通货膨胀的影响
3 t6 o- w- V* H+ h F6 G8 B1 h1 aC. 自然寿命周期长/ Z/ _2 S- F$ p. S G
D. 变现容易
0 [% g8 V: T2 c, J; DE. 提高投资者的资信等级
0 t% K: J* W+ F4 D* Z( ^% Z0 i 满分：4 分. X: Y& G# G. ~. t
7. 房地产销售过程一般包括（ ）阶段。
* W" j" R; Y% R8 P% p% a2 rA. 引导、沟通( Z( o3 \3 ~' ]* U
B. 带客户现场看房
5 v s( h1 w9 {- y2 }1 K, ]C. 合同谈判
6 F+ W- T, n( c4 M3 y1 YD. 签约
" [2 V# l+ Q9 f0 qE. 支付首期房款+ O( Y- i4 W) g9 D" ?% U7 t
满分：4 分5 e' J5 E2 {+ a6 X7 y! @, x
8. 规范房地产市场行为的方法有（ ）。
& ]# A) ?- |' C8 @# L* RA. 产权登记
5 ^: _% A* l; P" P" T' X" tB. 资质审查
) X9 d) h$ b( Q0 k% \C. 建立房地产价格评估制度
! G; V) x9 R% l/ E/ V; B) yD. 城市规划指导6 _4 d D0 `4 \. L+ Y
E. 规范交易行为1 Q/ k( m$ t9 W Y& d9 ?
满分：4 分
$ N/ A* [4 H+ V! D9. 房地产开发中的项目管理涉及（ ）。% d1 D: H6 q ?( G
A. 开发建设用地0 ^9 h8 K5 M2 y8 m
B. 承包商的选择
. R/ u. |# R$ i4 QC. 建设资金的筹措
6 q/ f) p. g& K1 xD. 管理队伍的管理
. A* N2 @% h5 w; i( L' R# aE. 竣工验收
4 O5 j0 _2 p, b, g) p 满分：4 分
9 x, l; n3 W* |/ l3 L) J10. 用于建设商品房的土地使用权出让可采取（ ）形式。
F. I( _4 Q; l' V9 JA. 协议出让
1 K; R0 g. d4 R) d$ R2 f1 |B. 招标/ r: i% b$ D) n/ I: ^8 Y
C. 补地价; P6 U% L% ?1 j% N: J- l8 G1 V
D. 指令
( x( u- H% _% s# e5 ~0 [: zE. 公开拍卖9 {+ R- I; ?6 l4 {; @
满分：4 分 0 i* Y: ?9 r/ l
& Z/ w# @) o- S4 x5 F2 T三、判断题（共 10 道试题，共 30 分。）V 1. 对旧城区的房地产开发项目，开发商一般希望提高建筑容积率，以增加楼面面积、提高楼面地价。
5 T- b. k0 I2 _( K# fA. 错误0 c7 [. N1 _4 m; B
B. 正确
/ R( k3 U0 o8 T$ e9 z+ Y 满分：3 分
" d* H' T" \ C2. 名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。, V7 r/ q* K& i
A. 错误' C+ G; N1 P* H6 `* d, G. e* S( Q, k
B. 正确+ ]5 X# k6 Q5 W' q, p( H0 B
满分：3 分
! @9 t* @9 }/ r5 |' Z- X3. 成功的房地产销售过程一般包括宣传沟通阶段、谈判阶段和签约阶段。# Y8 r J' @: u# E& W+ Z
A. 错误8 x; D8 k4 K5 ]8 E2 K6 _+ [2 m
B. 正确
5 j7 m% n% w& @+ g* n- _ 满分：3 分4 _1 a4 M- n# A
4. 除价格因素外，开发成本、政府政策、相关产品价格、对未来的预期和开发商利润等也会影响房地产市场上的供给数量。2 @: x; R [9 L3 d q4 P: A1 v
A. 错误
% }& [' ?) F( N- k! }B. 正确: ~0 a; \( S2 z" K3 p' u& @
满分：3 分' G5 I4 R G$ E) m, Y% W
5. 农村集体所有制土地也可以直接进行出让和转让。( \ z$ _/ r+ {
A. 错误/ E) a0 B( Y* Y/ ?
B. 正确
8 v- g3 B K7 k0 ]. D 满分：3 分1 ]7 @4 [2 j) T8 ]
6. 在房地产开发项目的不确定性分析中，盈亏平衡分析主要在于确定开发项目的利润。9 ~, {5 i& d* M
A. 错误
- n* h4 ^" r$ X( uB. 正确
' G4 d3 k% I" n) T: D 满分：3 分
. i( x4 V% `# O7. 对于固定利率房地产抵押贷款，若还款期间市场利率降低，则放款人受损。
: C k9 I6 s9 e% e" IA. 错误
) h% Q# s( T4 n& f O6 t; RB. 正确
; E) S1 N, V1 C* H# F$ g; U 满分：3 分
, r; A- ^( v! K3 z/ S5 h; ?8. 我国现行的房地产产权是房屋产权和土地产权的结合。
* A; N( V$ N& Y9 w0 w j; YA. 错误. Q+ J1 o' z# O! }8 R2 @
B. 正确1 Y: Z5 f1 ~# k( @) N
满分：3 分
3 C6 s" e5 @% i; w+ q/ Q, n: P0 N' o9. 开发项目财务评价时，若 ，则说明项目在财务上时可以接受的。
* U& |6 t6 s" s% T3 a$ {! MA. 错误' P& o/ D% |7 Q+ ~. `' o1 m
B. 正确
: Q# ?( p. q7 _( ] 满分：3 分% Q# n) D# ^4 q- ?& ]! M+ Q0 X- y6 J4 c8 l
10. 土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给使用者的行为。
4 V2 @( k1 F' D6 i' gA. 错误
9 @! a) r7 _: O! ~% E+ e" t0 tB. 正确0 i+ d ~; }9 H2 H
满分：3 分 7 z/ H0 S d+ ?
* d) Q" ~4 [9 A' o! R, n
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) B! b, f/ w$ b; ~2 W+ l6 |& b$ O |
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发表于 2014-11-12 14:41:52
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