天大15秋季《房地产估价》在线作业二资料

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《房地产估价》在线作业二




一、单选题（共 40 道试题，共 100 分。）

1.  某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。则其综合资本化率为()。
. 7.65％
. 75％
. 9.42％
. 10.19％
正确资料：
2.  某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为( )。
. 2.00％
. 2.13％
. 2.22％
. 2.50％
正确资料：
3.  因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。
. 自然折旧
. 物质折旧
. 功能折旧
. 经济折旧
正确资料：
4.  在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。
. 估价师声
. 估价的假设和限制条件
. 估价方法
. 估价对象
正确资料：
5.  收益法中的运营费用包括（ ）。
. 所得税
. 房地产改扩建费用
. 电梯、空调等的折旧费
. 建筑物的折旧费
正确资料：
6.  收益法中所指的收益是（）。
. 估价时点前一年的收益
. 估价时点前若干年的平均收益
. 估价时点以后的未来预期正常收益
. 估价时点前最高盈利年份的收益
正确资料：
7.  有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。
. 30
. 40
. 50
. 60
正确资料：
8.  以下哪种估价方法求得的价值更趋向于最高买价？（ ）。
. 收益法
. 成本法
. 假设开发法
. 市场法
正确资料：
9.  下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。
. 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
. 房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征
. 房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
. 房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
正确资料：
10.  在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=( )×直接成本利润率。
. 后续开发成本+管理费用
. 后续开发成本+管理费用+销售费用
. 待开发房地产价值+后续开发成本
. 待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费
正确资料：
11.  建筑物净收益=（）×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。
. 建筑物重置价
. 建筑物现值
. 土地价格
. 房地产价格
正确资料：
12.  某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。
. 1838.00
. 1844.55
. 1845.87
. 1850.00
正确资料：
13.  下列情况中会导致房地产价格上升的是()。
. 上调贷款利率
. 收紧房地产开发贷款
. 开征房地产持有环节的税收
. 增加土地供应
正确资料：
14.  商业经营的房地产，其净收益为（ ）。
. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润
. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润－投资利息
. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－投资利息
. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－商业利润－投资利息
正确资料：
15.  一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为40年，建筑物经济寿命为50年。则这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。
. 50
. 40
. 46
. 不确定
正确资料：
16.  为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程真接费为780元每平米，安装工程直接费为450元每平米(其中人工费为50元每平米)，装饰装修工程直接费为900元每平米(其中人工费为45 元每平米)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15％，安装工程综合费率为安装工程人工费的75％，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72％，税金为3 5％，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为()元每平米。
. 2204.55
. 2397.99
. 3237.60
. 3345.64
正确资料：
17.  某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。
. 180
. 196
. 200
. 300
正确资料：
18.  某宗房地产建筑面积2000㎡，土地面积4000㎡，若保持现有用途价值3000元/㎡；经过装修改造，装修费用200元/㎡，售价2600元/㎡；装修后改变用途需补地价600元/㎡，售价2800元/㎡；若拆除建筑物拆除费用300元/㎡，残值50元/㎡，地价1800元/㎡，则该宗房地产的最适合处理方式为（ ）。
. 保持现有用途
. 装修改造
. 装修后改变用途
. 拆除建筑物
正确资料：
19.  从广义的角度来看，价值可分为（ ）。
. 使用价值和交换价值
. 投资价值和市场价值
. 公开市场价值和非公开市场价值
. 原始价值和账面价值
正确资料：
20.  通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。
. 土地取得成本+开发成本
. 土地取得成本+开发成本+管理费用
. 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
. 开发完成后的房地产价值
正确资料：
21.  以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为(）
. 签订估价委托合同之日
. 发放抵押贷款之日
. 完成估价对象实地查看之日
. 未来处置抵押房地产之日
正确资料：
22.  某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40％。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（）。
. 19％
. 21％
. 23％
. 25％
正确资料：
23.  砖木结构二等的残值率为（ ）。
. 2%
. 4%
. 3%
. 5%
正确资料：
24.  某套住宅总价30万元，套内建筑面积125平米，套内墙体面积20平米，分摊的共有建筑面积25平米，则该住宅每平方米建筑面积的价格为()元。
. 1765
. 2000
. 2069
. 2400
正确资料：
25.  某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为（）。
. 被烧损前的状况
. 被烧损后的状况
. 被烧损前与被烧损后的差异状况
. 未来修复或重建后的状况
正确资料：
26.  下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是()。
. 房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
. 房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况影像资料，内部状况可不拍摄
. 房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
. 估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解
正确资料：
27.  某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4％，该建筑物的成新率为（）。
. 75％
. 79％
. 81％
. 84％
正确资料：
28.  若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为（）。
. 78％
. 85％
. 117％
. 150％
正确资料：
29.  某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15曰进行复估，则复估的估价时点为（）。
. 2003年6月15日
. 2003年8月15日
. 签订估价委托台同之日
. 估价人员与委托人商定的某日
正确资料：
30.  某宗房地产的收益期限为30年，通过调查判定其未来每年的净收益基本不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元，24万元，23万元，25万元，报酬率为10%，则该宗房地产每年的固定净收益价格为（ ）万元。
. 23.75
. 24
. 23
. 23.69
正确资料：
31.  采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（）。
. 资本化率=安全利率+投资风险补偿一投资带来的优惠
. 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿一投资带来的优惠
. 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿一投资带来的优惠
. 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠
正确资料：
32.  下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。
. 建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数
. 建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数
. 建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等
. 建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数
正确资料：
33.  （ ）是防范估价风险的最后一道防线。
. 估价师声明
. 估价的假设和限制条件
. 审核估价报告
. 估价报告应用有效期
正确资料：
34.  某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为（ ）。
. 2005年8月16日
. 2005年12月15日
. 估价作业期间的任意一天
. 估价人员与委托人商定的某天
正确资料：
35.  以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是（ ）。
. 普通商品住房和经济适用住房
. 宾馆与写字楼
. 普通住宅及其配套的娱乐房地产
. 城市地铁和城市公交
正确资料：
36.  房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小？（ ）。
. 买卖双方的知识水平
. 买卖双方的偏好
. 讨价还价能力
. 感情冲动
正确资料：
37.  某地区商品住宅价格自1997～2002年分别为3100元／m2、3260元／m2、3440元／m2、3620元／m2、3800元／m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（）元／m2。
. 4120
. 4149
. 4184
. 4216
正确资料：
38.  某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据()应按服装店用途进行估价。
. 合法原则
. 最高最佳使用原则
. 估价时点原则
. 替代原则
正确资料：
39.  估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和()。
. 价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
. 价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
. 价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
. 价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
正确资料：
40.  若较为精确地应用假设开发法时，应考虑（）。
. 通货膨胀影响
. 投资利息因素
. 资金时间价值
. 投资风险补偿
正确资料：

猫89

老师告诉我的蛮不错！

swb871121

抄的资料都满分，会不会老师怀疑