西南大学1806课程考试[0436]《房地产估价》机考（资料）

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以下题目每题50分，选择其中2个题目作答（至少选做1道计算题），答题时需标明题目序号，问答题必须详细阐述，计算题必须有计算过程并列出公式。
, h  a9 t) s7 J3 @! A$ s一、如何描述房地产的权利状况
二、市场法中选取可比实例的要求有哪些
* x  x% @$ g/ [7 v, M. ^三、如何根据最高最佳使用原则对估价前提进行判断和选择
四、房地产需求的含义及决定房地产需求量的因素
* E7 p$ Q* Y. @$ ^5 E( o- M五、为评估某写字楼2016年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近地区选取了三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，三宗可比实例的情况如下：
) S! B( h9 f' R0 y# l, n; d6 p
/ w* U( c7 z: ~& b. ^# O' C2 q可比实例A
' l6 F9 ]" V  a; p1 w4 t可比实例B
- F2 [- ~2 l& s# s% P5 ]( S可比实例C
5 c& N8 S0 ~* t
; X+ C5 x' U: X6 m2 [成交价格
8 W5 m1 N5 O# b1 T# F) Q5400（人民币元/平方米）
& w$ h% b+ H  O1 C) C6 I8 B: ~$ [' i620（美圆/平方米）
5800（人民币元/平方米）

成交日期
( I/ J1 V, O# h& @# _2016年1月1日
2016年3月1日
2016年7月1日
' F9 z0 f: l: f8 u. x0 s
  v  u% o$ k$ G) Y交易情况
+3%
-4%
) [& c; k+ ~/ n. `+ K5 ^-3%

" V' W9 v" ?5 j1 x房地产状况
/ [0 g7 s, L6 u, W* R$ _; b-7%
$ ?: ^  c' i. g; F' w-3%
+5%

# U3 ~! v3 t2 U* R) y' G假设人民币与美圆的市场汇价2016年3月1日为1：8.5，2016年10月1日为1：8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2016年1月1日至2016年2月1日基本保持不变，2016年2月1日至2016年5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。试利用上述资料估算该写字楼2016年10月1日的正常市场价格。
六、某成片荒地的面积为2km2，适宜开发后分块有偿转让；预计可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块熟地的单价为1000元/m2；建设期为3年，将成品荒地开发成熟地的开发成本、管理费为2.6亿元/km2，贷款年利率为8%，土地开发的年投资利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。请利用静态方法测算该成片荒地的总价和单价。
+ t; l$ ^0 a5 j) k) v1 b+ @( p4 G) Y

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